1. 利回り「だけ」が相場より極端に高い

周辺の相場と比べて利回りが高すぎる場合、立地や建物に原因があることも。
その理由を把握し、自身の投資目的と照らし合わせて納得できない限りは、慎重に判断することをおすすめします。

2. 旧耐震基準の物件

旧耐震基準は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件が当てはまります。
地震のリスクだけでなく、金融機関からの融資が受けにくかったり、将来の売却が難航したりする傾向があるため注意が必要です。

3. 違法建築・再建築不可物件

法令に適合していない建物や、将来建て直しができない物件です。
担保評価が低くなりやすく、融資のハードルが非常に高いため、リスクを抑えたい方にはおすすめしにくい物件といえます。

4. 管理状態が著しく良くない

エントランスやゴミ置き場が荒れている物件は、管理体制が機能していないサインです。
入居者様の満足度が下がり、将来的な資産価値の低下を招く恐れがあるため、注意深くチェックしましょう。

5. 心理的瑕疵（事故物件など）がある

過去に事件や事故があった物件です。
価格は抑えられますが、客付けの難易度や告知義務などの実務的な手間が発生するため、安定経営を望む場合は避けるのが無難です。

6. 周辺に競合が急増しそうなエリア

新しいマンションの建設が相次いでいるエリアなどは、将来的に供給過多となり、需要と供給のバランスが崩れる可能性があります。
家賃下落や空室増のリスクを想定しておくことが大切です。

7. 必要な修繕が長年行われていない

外壁塗装や屋上防水などのメンテナンスが放置されている物件は、購入直後に大きな出費が発生するリスクがあります。
過去の修繕履歴が不透明な場合は、慎重に検討しましょう。

都心エリアの特徴

不動産投資の王道とも言えるのが、大阪市や神戸市など「常に人が集まる」都心エリアです。

メリット：安定感・売りやすさ

人が集まるため空室のリスクが低く、毎月の家賃収入が安定します。
さらに、地価が落ちにくく買いたい方も多いため、「将来高く売りやすい」「いざという時に現金化しやすい」という出口戦略の強さも魅力です。

デメリット：初期費用の高さ

不動産価格が高いため、ある程度の自己資金やローン枠が必要になります。また、価格が高い分、表面利回りの数字は地方に比べて低くなる傾向にあります。

地方エリアの特徴

一方で、限られた予算からでもスタートしやすいのが、都心から離れた地方エリアです。

メリット：少額から狙える高利回り

物件価格が安いため、ローンを抑えて投資をスタートしやすいのが特徴です。
表面利回りが高く、満室になればキャッシュフローが大きくなりやすい魅力があります。

デメリット：空室と売却時のリスク

地方の中でも人口が減少しているエリアでは、一度空室になると次の入居者が集まりにくい傾向にあります。
また、手放したくても「買い手が見つからない」という事態にも要注意です。

選択肢A：保有して賃貸経営を続ける

立地や条件が良く、安定した家賃収入が見込める「黒字物件」であれば、そのまま保有するのも有力な選択肢です。ただし、継続するには以下の見極めが重要になります。

「実際の収支（キャッシュフロー）」を計算する

表面的な家賃収入だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税などの経費を差し引き、毎月手元にいくら残るかを計算します。

将来の「大規模修繕リスク」に備える

建物が古くなれば、外壁塗装や設備交換などの修繕費がかかります。将来的に持ち出し（赤字）にならないか、長期的なシミュレーションが大切です。

収益改善のポイント「管理会社の見直し」

保有を決めたら、現在の管理会社の手数料や集客力を見直す良い機会です。条件に合う会社へ変更することで、収益状況が改善するケースもあります。

選択肢B：
売却して現金化する（換価分割）

「現物不動産のままだと公平に分けにくい」「賃貸経営の手間は避けたい」という場合は、売却して現金で分ける「換価分割」が円満な解決策になりやすいです。

適正な価格で売れるタイミングを見極める

不動産の価格は変動します。まずは、投資用不動産に精通した信頼できる不動産会社に査定を依頼し、「現在の適正な市場価格」を正確に把握することから始めましょう。
市況を見極め、売却に最適なスケジュールを一緒に立てられるパートナーを見つけることが成功の鍵です。

要注意：
サブリース（家賃保証）付き物件の場合

サブリース契約が付いている物件は、買主側の自由度が低くなるため、市場価格より評価が下がったり、売却活動が難航したりする傾向があります。
中途解約には違約金がかかるケースも多いため、売却前に必ず契約内容を確認しましょう。

売却時の税負担を和らげる「取得費加算の特例」

相続税を納めた方が、相続開始から「3年10か月以内」にその物件を売却すると、収めた相続税の一部を費用として計上でき、売却時の税金（譲渡所得税）を軽減できる特例があります。

選択肢C：ローンが上回る場合は
「任意売却」も視野に

投資用マンションの売却において、「物件の査定額」が「ローン残債」を下回るオーバーローン状態や、 家賃収入がローン返済や経費を賄えず自己資金を持ち出す「赤字」の場合、通常の売却ではローンを完済できず、行き詰まってしまうことがあります。

このような状況で検討したい選択肢が「任意売却」です。

「どうすればよいか分からない」と悩んでいる間に返済が滞ると、最終的に金融機関によって物件が差し押さえられ、市場価格よりも安価な「競売」にかけられる恐れがあります。

競売になる前に、金融機関と交渉し、市場価格に近い価格での売却を目指す「任意売却」を検討することで、残債の負担を軽減することが可能になります。

保有するか売却するか迷ったら

「将来の修繕費まで含めると本当に黒字になるのか」「今は売却に適したタイミングなのか」
相続した投資用マンションを保有すべきか売却すべきかの判断は、物件の正確な査定と将来の収支シミュレーションが欠かせません。

弊社「日本不動産投資パートナーズ」では、お客様の物件状況に合わせた「保有・売却の比較」をシミュレーションし、最適なプランをご提案いたします。
迷われた際はぜひ一度、弊社の無料相談をご利用ください。

ステップ1：現状把握
（ローン残高の確認・不動産査定）

まずは、現在の状況を正確な数字で把握することが出発点です。

ローン残高の確認

金融機関から発行される「ローン返済予定表」や「残高証明書」で確認します。手元にない場合は、金融機関に問い合わせて発行を依頼しましょう。

不動産価格の査定

現在の市場でいくらで売れるか、不動産会社に査定を依頼して、正確な価格を把握します。
入居状況や家賃設定によって価格が変動するため、投資用不動産の査定実績が豊富な会社に査定を依頼すると安心です。

オーバーローンか否かの確認

ローン残高と査定価格を比較し、残高が上回っている状態であれば、任意売却が有効な選択肢となります。

ステップ2：不動産会社と共に方針を決定

現状が把握できたら、次は不動産会社と一緒に具体的な戦略を立てます。 任意売却は、金融機関との複雑な交渉が必須となるため、ご自身だけで抱え込まず、専門家と最適な道筋を見つけていきましょう。

相談は投資用不動産の任意売却を扱う
不動産会社へ

投資用不動産特有の事情（入居者対応やサブリース契約など）に精通しており、弁護士や司法書士とも連携しているため、ワンストップでサポートを受けられます。

「誰に相談すればよいか分からない」と迷われた際は、ぜひ弊社「日本不動産投資パートナーズ」の無料相談をご利用ください。現状やご希望をヒアリングさせていただき、お客様にとって最適な解決策をご提案いたします。

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ステップ3：債権者との交渉

債権者（主に金融機関）との交渉は、任意売却の成否を左右する重要なプロセスです。 依頼を受けた不動産会社が、所有者の代理人として債権者と主に以下の3点について交渉します。

1. 任意売却への同意を得る
2. 売却価格や販売期間の妥当性を認めてもらう
3. 配分案（売却代金から諸費用を支払うこと）の合意を得る

任意売却はオーバーローン状態であるため、売却代金はすべて返済に充てる必要があります。
そこから、仲介手数料などの諸費用を支払うためには、抵当権を持つ債権者の特別な許可が不可欠なのです。

特に投資用ローンの場合、金融機関の審査や対応が厳格になる傾向があります。
不動産会社の交渉により「配分案」の合意が得られれば、所有者は手持ち資金から費用を負担することなく手続きを進めることが可能になります。

ステップ4：契約の締結と売却活動の開始

債権者から基本的な合意が得られたら、不動産会社と正式に契約を結び、売却活動をスタートします。

売却活動では、投資家層をターゲットに購入希望者を探します。近隣や入居者に広く知られたくない場合は、インターネットでの公開を限定するなど、プライバシーに配慮した活動も可能です。

ステップ5：購入希望者との売買契約

購入希望者が見つかり、価格や引き渡し条件で合意したら「売買契約」へと進みます。ただし、任意売却には重要な注意点も。

売買契約には「債権者の最終的な合意」が必要

購入希望者と合意しても、最終的な「売却価格」と「代金の配分案」について、債権者の合意が得られなければ契約は有効になりません。
もし、債権者の合意が得られなければ白紙に戻る可能性があるため、不動産会社がしっかりと調整を進めます。

ステップ6：決済・不動産の引き渡し

すべての交渉と契約が整うと、いよいよ最終ステップに移ります。決済日には、購入希望者、不動産の所有者、司法書士、不動産会社の担当者が集まり、以下の流れで一括清算を行います。

① 代金の支払い

購入希望者から所有者指定の口座へ売買代金が支払われます。

② 配分と清算

事前に合意した配分案に基づき、ローンの一括返済、仲介手数料、司法書士への登記費用などが支払われます。

③ 登記手続き

司法書士が法務局で、購入希望者への「所有権移転登記」と、債権者の「抵当権抹消登記」を申請します。
これらの手続きが完了すると、不動産の引き渡しとなり、所有者は投資用不動産の管理や維持費といった負担から解放されます。

なお、売却代金で完済できなかったローン残債がある場合は、決済後に債権者と相談し、今後の生活に合わせた無理のない返済計画（分割返済など）を立てていくことになります。

ポイント1：
「減価償却期間」が短い物件を選ぶ

前述の通り、節税の鍵は「減価償却費」です。そして、この減価償却費を算出する際に基準となるのが、法律で定められた「法定耐用年数」です。

建物の構造ごとの法定耐用年数は以下の通りです。なお、投資目的に購入した建物は「事業用」となります。

建物構造		事業用	非事業用
木造		22年	33年
木造モルタル		20年	30年
鉄骨造	骨格材3mm以下	19年	28年
	骨格材3mm超4mm以下	27年	40年
	骨格材4mm超	34年	51年
鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造		47年	70年

中古物件の場合、減価償却期間は購入時点の築年数によって以下のように計算されます。

① 法定耐用年数を「超えている」場合

■ 計算式：法定耐用年数 × 0.2
　（例：築25年の木造→22年 × 0.2 = 4年）

② 法定耐用年数の「範囲内」である場合

■ 計算式：（法定耐用年数 - 経過年数）＋（経過年数 × 0.2）
　（例：築20年の木造→（22年 - 20年）＋（20年 × 0.2）= 6）

つまり、法定耐用年数を超えた建物の場合、その価値を4年間という短い期間で集中的に経費計上できるのです。
これにより、1年あたりの減価償却期間が大きくなり、帳簿上の赤字を作りやすく、高い節税効果が期待できます。

ポイント2：
「建物割合」が高い物件を選ぶ

「建物割合」とは、不動産の購入価格のうち「建物」の価格がどれくらいの割合を占めているかを示す数字のこと。

投資用物件は「土地」と「建物」がセットになっていますが、減価償却の対象となるのは経年で価値が下がる「建物」部分のみです。 「土地」は価値が下がらないため、減価償却はできません。

例えば、同じ5,000万円の物件でも、以下のように内容は大きく異なります。

• 物件A：土地2,000万円 / 建物3,000万円 ⇒ 3,000万円分を減価償却
• 物件B：土地4,000万円 / 建物1,000万円 ⇒ 1,000万円分しか減価償却できない

つまり、不動産の購入価格のうち、建物割合が高いほど、減価償却できる金額も大きくなります。

【注意】
新築・都心の物件は節税効果が出づらい

一方で、「節税」という観点ではあまりおすすめできないのが、「新築物件」や「都心の区分マンション」です。

新築物件

新築物件は、建物価格を法定耐用年数（RC造なら47年）でそのまま割って毎年の減価償却費を計算します。 そのため、1年あたりの減価償却費が小さく、大きな節税効果は期待できません。

都心の物件

都心では土地の価格が高い物件が多く、建物割合が低くなりやすいです。そのため、こちらも減価償却できる金額が少なく、節税には向きません。

あくまで「節税」を第一の目的として物件を選ぶのであれば、減価償却のメリットが小さいため、これらは最適な選択肢とは言えないのです。

ただし、高い資産価値を維持しやすく、空室リスクも低いため、安定した家賃収入を長期的に得ていくにはおすすめです。

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自己資金に対するリターンが小さくなる

不動産投資の大きな魅力のひとつは「レバレッジ効果」です。
これは「てこの原理」のように、少ない自己資金で大きな金額のローンを動かし、自己資金に対する投資リターン（利回り）を最大化する考え方です。

頭金を多く用意しすぎると、このレバレッジ効果を弱めてしまうことになります。

まとまった資金が必要になる

当然の事ではありますが、頭金を多く用意するには、それ相応のまとまった自己資金が必要になります。

例えば、不動産価格の30％分の頭金を用意するには、2,000万円の不動産だと600万円、諸費用を合わせるとさらに高額な費用が必要になるかもしれません。

高額の資金を貯めるには、多くの場合、長い期間がかかるため、不動産投資のスタートが送れてしまう可能性があります。

手元の資金が少なくなる

不動産は株式と比較すると、すぐに現金化できない「流動性の低い資産」です。
もし、投資用の自己資金のほとんどを頭金として投入してしまうと、手元に残る現金が不足することに繋がります。

不動産運用では、突発的な修繕や設備の交換、一時的な空室といった急な出費が発生する場合がありますが、その出費に備えられない可能性が出てきてしまうのです。

機会損失に繋がる可能性

先述したように、高額の資金を貯めるには時間がかかってしまうため、その間に不動産市況が上昇してしまうかもしれません。

例えば、毎年200万円の資金を貯めることができる場合、頭金1,000万円を貯めてから購入しようとすると、5年の歳月がかかります。

1. 5年間ひたすら資金を貯める（家賃収入はゼロ）
2. 低い頭金で購入し、5年間運用する（家賃収入が入る）

もちろん状況によって異なりますが、資金を貯めることにこだわりすぎて購入時期を逃すと、その期間に得られたはずの家賃収入や、ローン返済による資産形成のスタートが送れる可能性があります。


これまでご紹介したメリット・デメリットのどちらを優先すべきかは、お客様個人の資産状況や、将来のプランなどによって大きく異なってきます。
最適な運用方法を見つけるために、ぜひ弊社の無料相談をご利用ください。お客様の状況に合わせたシミュレーションを作成し、無理のない投資プランをご提案させていただきます。

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不動産投資を始める7つのメリット

まずは、不動産投資のメリットから見ていきましょう。

① 安定した「家賃収入」

株価のように日々価格が変動する金融商品とは異なり、一度入居者が決まれば毎月安定して家賃が入ってきます。
本業の給与所得とは別の収入の柱ができることは、経済面だけでなく精神的な余裕にも繋がります。

②「生命保険」の代わりになる

不動産投資ローンを組む際には、「団体信用生命保険（団信）」への加入が一般的です。契約者に万が一のことがあっても、保険金でローン残債が完済されます。
団信に加入していると、遺された家族は、借金のない不動産を資産として受け継ぎ、家賃収入を得続けることができます。

③ インフレによる資産目減りを防ぐ

インフレで現金の価値は実質的に下がっても、不動産の価値や家賃は、物価と一緒に上がる傾向にあります。
不動産投資は、インフレへの有効な備え（リスクヘッジ）となるでしょう。

④「節税」の効果が期待できる

不動産所得の確定申告では、様々な費用を経費として計上できます。
不動産の会計上の「赤字」を、会社の給与所得と合算（損益通算）でき、その結果、所得税や住民税が安くなる場合があります。

⑤ 銀行のお金で資産を買う「レバレッジ」

先述した通り、金融機関の融資を利用することで、自己資金だけでは購入できない高額な資産を運用できます。

⑥「相続税」対策になる

現金を相続する場合と比較し、不動産は相続税評価額を低く抑えられる傾向があります。
そうすると結果として、相続税の負担を軽減できる可能性があるのです。

⑦「私的年金」を作れる

現役のうちにローンを完済すると、定年後には家賃収入の大部分が手元に残ります。
これは、公的年金とは別に収入が確保できるため、リタイア後の生活の支えとなるでしょう。

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知っておくべき5つのデメリットと対策

もちろん、不動産投資にも注意すべき点があります。事前にリスクの性質を把握し、適切な対策を講じましょう。

① 空室リスク

入居者が見つからず空室になると、その間の家賃収入はゼロになります。しかし、ローンの返済や管理費の支払いは続くため、期間が長引くと負債を抱えてしまうことも。

その対策として重要なことは、賃貸需要の高いエリア（都心、駅近など）の物件を選ぶこと。
加えて、入居者の募集には力を入れましょう。ご自身で行うのが難しい場合は、管理会社に委託するのがおすすめです。

② 流動性が低い

不動産は、株式のように「売りたい」と思った瞬間に現金化できるわけではありません。売却には数か月かかるのが一般的です。

そのため、長期的な視点で計画を立てることが大切です。これも空室対策と同様に、人気のあるエリアの物件であれば、比較的スムーズに買い手が見つかりやすくなります。

③ 建物の老朽化

建物は経年劣化するため、修繕費用が発生したり、物件の魅力が低下して家賃の下落に繋がったりします。

あらかじめ修繕計画を立てておき、計画的に修繕積立金を用意しておくことが重要になります。適切なリフォームは、資産価値の維持・向上に繋がります。

④ 家賃下落リスク

前述のように建物の老朽化や、周辺の競合物件の増加などの要因によって、将来的に家賃が下落する可能性があります。

不動産の購入前に、人口動態や再開発計画など、そのエリアの将来性をしっかり調査することが重要です。長期的に安定した賃貸需要が見込めるエリアを選びましょう。

⑤ 金利上昇リスク

「変動金利」でローンを組んだ場合、将来金利が上昇すると毎月の返済額が増加し、収支を圧迫する可能性があります。

このリスクを避けるためには、まず「固定金利」のローンを選ぶことが対策として挙げられます。変動金利を選ぶ場合でも、金利が上昇しても収支が赤字にならないか、事前にシミュレーションしておくことが大切です。

不動産投資のリスクについて正しい知識を身に着け、着実に資産を形成しましょう。

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