不動産投資における「利回り」とは？シミュレーションを用いて解説

不動産投資において「利回り」は、投資判断をするうえで重要な指標です。
しかし、「表面利回り」や「実質利回り」といった専門用語を聞いても、どう計算すれば良いか分からないという方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、実際のシミュレーションを交えて、利回りの基礎から計算方法まで解説いたします。

不動産投資における利回りとは

冒頭で述べたとおり、不動産投資において重要な指標のひとつが「利回り」です。
利回りは投資金額に対して、どれだけの収益が得られるかを数値化したもので、収益性を判断するための基本的な指標となります。
利回りにはいくつかの種類がありますが、主に使われるのが「表面利回り」と「実質利回り」の2つです。

表面利回りとは

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数値で、もっともシンプルに収益性を把握できます。
計算式は以下のとおりです。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
たとえば、2,000万円の物件から年間120万円の家賃収入が得られるとすると、表面利回りは「6％」になります。
数値だけを見れば「投資効率が良い」と感じるかもしれませんが、実際にはこの金額から管理費や修繕費、税金などの諸経費が差し引かれます。
また、表面利回りが高い物件ほど、空室リスクや家賃下落リスクなどが高いとされているため注意が必要です。
つまり、「表面利回りが良い物件を探す＝リスクが高い物件を探している」と言えます。

実質利回りとは

実質利回りは、実際の運用コストを考慮した利回りであり、より現実的な収益性を示します。
計算式は以下のとおりです。
実質利回り＝（年間家賃収入-諸経費）÷（物件価格+初期費用）×100
物件価格が2,000万円、初期費用が200万円、年間家賃収入が120万円、年間諸経費が30万円と仮定した場合、実質利回りは「4.1％」となります。
このように、表面利回りよりも実質利回りのほうが低くなる傾向にあります。
しかし、実際の手残りを反映しているため、投資判断には実質利回りのほうが信頼できるのです。
なお、実質利回りの諸経費には主に以下のようなものが含まれます。

●管理費
●修繕積立金
●火災保険料
●固定資産税

諸経費を細かく入れて計算することで、より詳細な実質利回りを求めることができます。
とはいえ、計算が複雑になることもあるため、不動産会社に相談してアドバイスを受けると良いでしょう。

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不動産投資における利回りの平均相場

不動産投資において、利回りの平均相場を把握することは、投資戦略を練るうえで重要です。
利回りは地域や物件の種類、さらには築年数や駅からの距離といった立地条件など、さまざまな要因により異なります。
本章では実際の調査データをもとに、不動産投資における利回りの相場について解説いたします。

都内の利回り相場

2017年4月におこなわれた不動産投資家調査の結果をもとに、都内の利回り相場を見てみましょう。
東京23区のなかでも人気の高い「港区・品川区・目黒区・大田区」からなる城南エリアでは、期待利回りが4.5％、取引利回りは4.3％でした。
また城東エリアにおいては、期待利回りが4.8％、取引利回りが4.5％と、やや高めの数値が出ていることが分かりました。
都内においてはこのように5％を下回ることも珍しくありません。

なお、近年は物件価格の高騰により、期待利回りは年々低下しており、都内の賃貸住宅一棟においては4％を下回る推移となっています。

地方都市の利回り相場

地方都市の利回りは都内と比較して高くなる傾向があります。
たとえば、大阪や横浜といった大都市圏を除いたエリアにおいては、駅近物件であっても約5.5％の利回りが平均となっています。
都内との差は約1％あるとされており、人口流入のある都市圏や大学・病院の多いエリアでは、6％の利回りも珍しくありません。
地方で利回りが高くなる理由は、物件価格の安さにあります。
同じ家賃を得られる条件でも、購入金額が安ければ当然利回りは上昇します。
とはいえ、空室率の高さや資産価値の下落といったリスクも存在するため、利回りだけで判断するのではなく、将来性も含めた慎重な見極めが必要です。

理想とされる利回りの目安

理想的な利回りは以下のとおりです。

●新築一棟マンション：6％〜8％
●中古一棟マンション：8％〜10％
●新築区分マンション：4％〜5％
●中古区分マンション：5％〜8％

これはあくまでも長期的に安定した収益を見込めるという視点からの数値です。
高い利回りを追求するあまり、空室リスクやメンテナンスコストなどが高くなる物件に投資してしまうと、結果的に収益性が悪化するケースも少なくありません。
むしろ空室率が低く、入居率の高いエリアで適正価格の物件を選ぶことこそが、安定的な利回りの確保につながるでしょう。

諸経費をふまえた利回りの分析

利回りの計算において見落としがちなのが「諸経費」の存在です。
固定資産税や管理費、修繕積立金、火災保険料などのコストは、年間で見ると収益に大きく影響します。
表面利回りだけで判断していると、こうしたコストを加味した実質利回りが想定よりも下回ることがあります。
そのためにも、諸経費を含めたシミュレーションや、複数物件の利回り比較などが欠かせません。

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不動産投資における利回りの計算方法

不動産投資の判断において、利回りの正確な計算は大切な要素です。
本章では、投資を検討する際に活用できる利回りの計算方法について、シミュレーションを交えて解説いたします。

ケース①満室稼働を前提とした利回り計算

仮に、1億円のワンルームマンションを購入し、すべての部屋が月7万円で貸し出されているとします。
各種経費は以下のように想定します。
物件概要

●家賃収入：7万円×10戸×12ヶ月＝840万円
●修繕費：約30万円
●固定資産税：約60万円
●光熱費：約20万円
●保険料：約15万円
●不動産取得税：約190万円
●登録費用：約150万円
●印紙代：約2万円

諸経費

●年間の運用諸経費：約130万円（修繕費・税金・保険料などの合計）
●購入時諸経費：約350万円（取得税・登録費用・印紙代などの合計）

計算結果

●表面利回り：840万円÷1億円×100＝約8.4％
●実質利回り：（840万円-130万円）÷（1億円+350万円）×100＝約6.8%

このように、表面利回りでは高く見える物件でも、実質的にはコストを考慮すると利回りが1〜2％低くなるのが一般的です。
実質利回りをもとに検討することで、より現実に即した収益予測が可能になります。

ケース②：空室リスクを考慮した利回り計算

次に、同じ物件で入居率が80％だった場合のシミュレーションをおこなってみましょう。
空室による収入の減少がどのように利回りに影響を与えるかがポイントです。

なお、リスクの過小評価を防ぐため、諸経費は変動なしとして計算します。
変更条件

●家賃収入：840万円×0.8（入居率）＝672万円
●年間諸経費：130万円

計算結果

●表面利回り：672万円÷1億円×100＝6.7％
●実質利回り：（672万円-130万円）÷（1億円+350万円）×100＝約5.2％

不動産投資では「空室リスク」が不確定要素のひとつであり、収益性に大きく影響します。

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まとめ

不動産投資の利回りは、単なる数値ではなく「将来の収益を見積もるための指標」です。
理想とされる利回りの目安は、新築一棟マンションが6％〜8％、中古一棟マンションは8％〜10％です。
表面利回りと実質利回りの違いを把握し、物件選びの際にはシミュレーションを通じて収益の見通しを立てましょう。

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