不動産投資ローンに年収基準はある？審査の項目や通らない理由も解説

不動産投資ローンを利用して投資物件を購入する際、審査が必要になりますが、その審査における年収や属性などの基準についてはご存知でしょうか。
金融機関が審査で判断する項目や、審査に通らないケースを知っておくと、ローンの利用や申請の準備がしやすくなるでしょう。
今回の記事では、不動産投資ローンの審査基準として重要な年収をはじめ、そのほかの審査項目、審査に通らない場合に考えられる理由について解説します。

不動産投資ローンの審査基準！年収について解説

不動産投資は比較的安定した投資方法として注目されていますが、スムーズに投資をはじめるには、ローンの利用が可能かどうかが重要なポイントになることが多いです。
まずは、不動産投資ローンの審査基準のひとつである「年収」について解説します。

年収は審査基準のひとつ

不動産投資ローンを利用するには、物件の価値を含むさまざまな基準から判断される、総合的な審査を受けることが必要です。
そのなかで、投資物件の購入者の年収も重要な審査基準になりますが、直近の金額だけでなく過去数年分の年収も審査に影響を与える点を考慮しましょう。
一般的に、金融機関が融資対象とする基準が「年収700万円」であり、その額が不動産投資ローンで融資を受けられるひとつの目安といわれています。
しかし、金融機関によって審査の基準や難易度は異なるため、必ずしも年収700万円でクリアできるとは限りません。
とくに、高い基準を設けている傾向にあるのはメガバンクで、年収が1000万円を超えている場合に適しているといえます。
一方で、年収が700万円から1000万円の間であれば、ネット銀行や地方銀行の不動産投資ローンが、より利用しやすい選択肢になるでしょう。

年収500万円でも利用は可能

年収が基準となる700万円に満たない場合であっても、条件をクリアしていれば不動産投資ローンを利用することは可能です。
年収500万円から700万円の場合、すでに多くの融資を受けていたり、著しく高価な物件を購入する予定でない限り、ローンを利用できる可能性は十分にあります。
もし、条件を満たすことが難しいケースでも、日本政府が出資をおこなっている日本政策金融公庫に確認するのもひとつの手段です。
銀行と比較すると、日本政策金融公庫は審査を通過しやすい傾向があり、年収500万円の場合でも有効な選択になり得ます。
ただし、借り入れの期間や限度額についての制限は注意が必要で、比較的金利が低い点は魅力といえるでしょう。

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年収以外も対象！不動産投資ローンで審査される項目をご紹介

不動産投資ローンを利用して投資物件を取得する際、年収は審査で重要な基準ですが、ほかにも重視される項目がいくつかあります。
ここでは、不動産投資ローンの審査でよく見られる主な項目についてご紹介します。

本人に関する属性

属性は、金融機関が返済能力を判断する際の重要項目であり、さまざまな要素が対象となります。
年収もその一部ですが、そのほかにも、勤続年数や勤務先の規模、家族構成や資産状況、住宅ローンの有無などが含まれます。
勤続年数については、最低でも2年から3年以上の年数が必要とされるケースが多いです。
勤続年数が短いと、年収の高い場合でも収入が安定していないとみなされることがあるため、この点は注意が必要です。

勤務先の規模については、規模が大きい会社が有利な傾向にあるため、中小企業よりも大企業に勤めているほうが通過しやすいでしょう。
また家族構成は、配偶者がいる場合は、単身の方よりも審査でプラスになりやすいといえます。
これは、家族がいると世帯年収が増えることや、返済が難しくなった場合に連帯保証人として配偶者がいると、金融機関にとって損失を回避できるためです。
ただし、単身者でも年収が高ければ審査を通過することは十分可能ですので、過度に心配する必要はありません。
金融機関が審査で見る資産状況は、預貯金に加えて有価証券なども資産として評価されます。
資産に現金化できるものが多いと、金融機関は損失のリスクを抑えられるため、審査を通過する可能性が高まります。
また、すでに居住する家の住宅ローンを完済している場合や、本人名義の土地を所有している場合も有利に働くでしょう。

投資物件の収益力

不動産投資ローンでは、物件に関する情報として収益力や価値も、審査される項目です。
収益力の判断は、主に利回りや空室リスクを基にチェックされます。
とくに、築年数が浅い物件のほうがリフォームにかかるコストも抑えられ、収益性が高まりやすいため、安定した利回りと評価される傾向にあります。
また、立地に優れ、人気の地域に位置するなどの条件の良い物件は、空室のリスクも少ないと判断されやすいです。
さらに、万が一、不動産投資ローンの返済が困難になった場合、物件を売却して返済をおこなうことが一般的です。
そのため、物件の価値も審査基準に含まれており、築年数や建物の構造、リフォームの有無などが指標となります。

不動産投資の実績

これまでの不動産投資の実績も、不動産投資ローンの審査のなかで参考とされることがあります。
別の投資物件を所有し、順調な運用で収益を得ている場合には、審査でプラスに働く要素になり得ます。
一方、これから不動産投資をはじめる場合や、不良物件を保有している場合は、安定した経営が可能かどうかが見えにくく、金融機関が慎重になりやすいです。
以上のように、投資実績はあるほうが不動産投資ローンの審査は通過しやすく、金利も安くなる傾向といえます。

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不動産投資ローンが通らない理由とは？年収以外の要因を解説

不動産投資を進めるうえで、不動産投資ローンは活用したいですが、ケースによっては審査が通らないこともあります。
最後に、年収以外で審査に通らない場合によく見られる理由を解説します。

投資物件の担保価値

不動産投資ローンの返済が難しくなった場合に備えて、金融機関が不動産に対して設定するのが「抵当権」です。
返済が困難になった場合には、金融機関は抵当権を行使することで、担保にした不動産を差し押さえて売却し、債権を回収します。
そのため、不動産投資ローンの審査では、年収などの属性だけでなく、物件自体の担保価値もチェックされます。
担保価値が低いと審査に通らない可能性がありますが、反対に担保価値が高ければ債権回収がしやすいため、ローンの審査も有利な傾向です。
担保価値の評価は、築年数や立地、周辺エリアの賃貸ニーズに基づく収益性、管理の状態などで判断されます。

耐用年数を超えた物件

融資対象者の属性以外に、物件の耐用年数も審査で考慮されるため、耐用年数を超えた物件は審査に通らないケースがあります。
不動産には、構造によって法定耐用年数が設定されています。
たとえば、木造の物件は耐用年数が22年、鉄骨造であれば34年、鉄筋コンクリート造であれば47年です。
資産としての評価では、定められた耐用年数を超えると、建物部分の価値はなくなります。
金融機関によっては耐用年数を超えていると通らない場合があるため、不動産投資ローンを利用する際は、構造と築年数も確認しておきたい点です。

少ない自己資金

自己資金が不足していると、不動産投資ローンの審査に通らない可能性が高くなってしまいます。
金融機関は、自己資金が少ない場合、貯蓄を計画的におこなえているかなど、資金の管理能力を判断材料として見なすことがあります。
審査を通過するためには、頭金を自己資金で準備できると、資金管理能力があると評価されやすいです。
頭金の目安は物件価格の1割から2割とされることが一般的なので、その金額を目標に計画的な貯蓄をおこない自己資金を増やすことはローン審査通過に有効な方法です。

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まとめ

不動産投資ローンの審査では、年収は重要な要素ですが基準は金融機関によっても異なるため、目安の700万円を下回っても投資をあきらめる必要はありません。
そして、審査では年収以外の属性や、物件の収益力なども加味され、総合的に判断されます。
また、物件については、耐用年数も影響するため、構造と築年数を確認しておくことがおすすめです。
投資を始めるハードルが高く感じる方も、まずはご自身に合った資金計画から検討してみると、具体的な一歩を踏み出しやすくなりますので、ぜひお気軽にご相談ください。