不動産投資にフルローンを利用する方法とは？メリット・デメリットを解説

不動産投資をはじめるにあたり、頭金などの初期費用の調達が難しい場合でも、物件購入に役立つのがフルローンです。
フルローンを活用すれば、魅力的な物件を見送らずに済む一方で、自分には適しているのか、注意したい点はあるのかなど、気になるポイントもあるのではないでしょうか。
本記事では、フルローンの概要やメリット・デメリット、フルローンがおすすめのケースについて解説します。

不動産投資におけるフルローンとは？2つの大きなメリットも解説

気に入った投資物件が見つかった際に、頭金の調達でタイミングを逃さず購入に利用できる可能性があるのが、フルローンです。
まずは、フルローンの概要やメリットから解説します。

フルローンの概要

フルローンとは、投資物件の購入価格や建築費をすべて融資で調達できる仕組みです。
不動産投資では、物件によって高額な購入費用がかかることがあります。
自己資金だけでその費用を賄うのは難しい場合も多く、金融機関の融資を受けるのが一般的です。
しかし、フルローンを利用すれば、物件購入に必要な費用の大部分を融資で賄うことができ、頭金の負担軽減が可能です。
頭金の相場は、物件価格の1割から3割ほどが一般的な目安となります。
ただし、フルローンを利用して不動産投資に取り組む場合も、自己資金がすべて必要なくなるわけではありません。
融資は物件価格に対するもので、登記費用や不動産取得税といった諸費用は含まれず、これらの費用は自己資金で支払う必要があります。
自己資金での支払うものとして、とくに手付金は金額も大きくなりがちなので注意が必要です。
手付金は融資の実行前に支払うお金で、投資物件の購入契約を成立させるために必要なものとなります。
なお、購入価格の20％が手付金の上限ですが、相場は5％から10％です。

フルローンのメリット

不動産投資でフルローンを利用するメリットは、融資により購入費用をまかなえることですが、それ以外にも複数のメリットがあります。
メリット①自己資金を手元に確保できる
まず、フルローンのメリットとして、自己資金を手元に残しながら不動産投資をはじめられることが挙げられます。
頭金を自己資金で支払うよりも、不動産購入後の資金運用の自由度が高いことが魅力です。
たとえば、投資物件の広告宣伝費やリノベーション費用に使用して、空室対策を講じるなどの工夫もしやすいでしょう。
メリット②レバレッジ効果の発揮
レバレッジ効果とは、てこの原理を意味し、不動産投資においては少ない資金で大きな資産を生み出すことを指します。
フルローンを利用すると、手元に自己資金を確保しつつ投資物件から得られる収益を最大化でき、このレバレッジ効果を見込めるのです。
たとえば、利回りが8％で、自己資金を1,000万円準備したケースで考えます。
自己資金により1,000万円の投資物件を購入すると、年間80万円の収益が得られます。
また、フルローンで2,000万円の物件を購入した場合と比較してみましょう。
この場合、収益は年間で160万円となり、利回りは同じでも、収益に大きな差が生まれます。

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フルローンによる不動産投資！気を付けたいデメリットを解説

フルローンは、手元に自己資金を残しながら不動産投資を可能にする魅力的な方法ですが、気を付けるべきデメリットやリスクもあります。
不動産投資でフルローンを利用する際は、メリットとデメリットの両面から検討することが大切です。

返済負担が大きくなる

フルローンを利用する場合、頭金を支払うことなく物件の購入が可能ですが、毎月の返済負担が大きくなり、返済期間も長くなりやすいことがデメリットです。
不動産投資では、家賃収入で返済を賄うのが一般的ですが、支払額が大きくなると、家賃収入だけでは返済が不足する可能性もあります。

金利上昇の可能性

金利は経済状況や政策の影響を受けて変動するため、予測が難しいものです。
先述のとおり、フルローンを利用すると、月々に支払う金額も大きく期間も長くなる傾向にあるため、金利上昇リスクがデメリットとなることがあります。
金利が上がると、利息の支払いが増え、結果的に総返済額も増えることになります。
このリスクを完全に避けることは難しいですが、金利上昇を想定したリスクヘッジをおこなうことで、安心につながるでしょう。

キャッシュフローへの影響

フルローンは、毎月の返済の支払いが大きくなりやすいため、不測の状況が起きたときにキャッシュフローが悪化するリスクがデメリットです。
キャッシュフローとは、家賃収入から支出を差し引いた残りの資金であり、不動産投資における収益の安定性を測る重要な指標です。
予期せぬ家賃滞納や空室などが発生すると、キャッシュフローが圧迫される可能性があります。

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不動産投資の融資！フルローンをおすすめできるケースをご紹介

不動産投資でフルローンを利用する際には、慎重に検討することが重要ですが、フルローンがおすすめできるケースもあります。
ここでは、フルローンを検討する際の参考になる、不動産投資でフルローンが有用になるケースをご紹介します。

不動産投資以外の収入も十分に得られるケース

不動産だけでなく、ほかの金融資産を所有している場合や、年収が高い場合は、フルローンも有効です。
資産や収入に余裕がある状態では、返済がしやすく、もし賃貸経営がうまくいかなくても、完済する可能性が高まります。
また、金融機関の多くは、融資の金額について投資家の年収の何倍を上限とするといった基準を設けています。
そのため、資産や収入が多ければ、審査で返済能力が高いと判断され、融資を受けやすくなるでしょう。

すでにキャッシュフローが良好なケース

不動産投資をおこなっており、実績があるケースは、金融機関から高い評価を得やすいです。
資産運用が適切におこなわれており、不動産投資のキャッシュフローが良好になっている場合、返済能力があると見なされるためフルローンの審査も通過しやすくなります。

金融機関からみた返済リスクの有無もポイント

フルローンが利用できるかどうかは、金融機関が返済リスクをどう評価するかも大きなポイントです。
たとえば、土地を所有していない場合、投資をする際には建物と土地の購入が必要です。
しかし、すでに土地を所有している場合は、フルローンを土地購入に使う必要がありません。
つまり、土地が自己資金の役割を果たし、フルローンをより有利に利用できるのです。
さらに、返済リスクが少ない場合、フルローンを活用して相続対策をおこなうことも可能です。
借り入れたお金はマイナス資産として扱われ、相続税の負担を軽減する効果が期待できます。
このように、ケースによってはフルローンを利用することが節税にもつながり、賢い選択となることもあります。

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まとめ

投資物件の購入価格を融資でまかなえるフルローンは、自己資金を手元に残して賃貸経営に取り組めるため、入居者を集める対策にも資金をかけやすいことが魅力です。
頭金なしで物件を購入できますが、返済の負担が大きくなる側面もあるため、利用する際は慎重な検討が大切です。
すでに不動産投資の実績がある方や、不動産投資以外にも収入が見込める方には、フルローンは有効な選択肢のひとつといえるでしょう。
ご自身の状況に適したローンの組み方を見極めるためにも、まずはお気軽に弊社へご相談ください。