初めての大家業は管理委託が効率的？物件購入後の流れや管理方法を解説

不動産投資をおこなうと、長く安定した運用のためにも必要になってくるものが、大家業です。
とくに初めて不動産投資に取り組む場合は、大家になってからの手続きや必要な管理など、疑問があるまま大家業をはじめることは不安につながるでしょう。
そこで本記事では、大家になってからの流れや、管理委託と自主管理による大家業の違いについて解説します。

初めての大家業で知っておきたい！賃貸借契約までの流れ

投資物件を購入し、初めて大家業に取り組む際には、どのような流れで進めれば良いのでしょうか。
まずは、大家になってから、入居者と賃貸借契約を結ぶまでの流れについて解説します。

①入居者の募集をおこなう

大家業に含まれる対応には、さまざまなものがありますが、空室時の入居者募集もそのひとつです。
投資物件を所有し、大家になって最初に必要となる流れは、条件を整理して、入居者募集を開始することです。
そして、投資物件には、あとから変更できない条件と、大家さんの判断で変更できる条件があります。
たとえば、築年数や最寄り駅からの距離、物件の外観や面積などは変更ができない条件です。
一方で、敷金礼金や賃料の設定、募集時期や宅配ボックスなどの入居者サービスの部分は、変更も可能です。
このような変更可能な条件に資金を投じることは、競合する別の賃貸物件との差別化につながります。
そして賃料については、インターネットなどで競合物件の募集条件を確認し、参考にすることもできますが、物件ごとの違いを考慮することは難しいでしょう。
なお、条件が決まったら、適切な募集サイトで具体的な条件を公開し、入居者を募る流れとなります。

②審査

初めて不動産投資する場合も、トラブルを防いで、スムーズな大家業をおこなうには、入居審査の流れを理解するのが不可欠です。
まず、入居希望者が、弊社のような不動産会社に入居の申し込みをすると、管理会社が入居申し込み書をもとに簡易審査をおこないます。
次に、簡易審査の済んだ申し込み書が大家に届き、それをもとに大家が入居審査を実施します。

なお、ケースによっては管理会社に審査を依頼し、大家側では入居者の情報を得て、最終的な判断だけおこなうこともあるので覚えておきましょう。

③賃貸借契約を結ぶ

そして、入居者が決まったら、賃貸借契約を結ぶといった流れになっています。
管理会社が賃貸借契約書をつくり、入居者に対する重要事項説明は不動産会社がおこないます。
この段階で入居者は、住民票や収入証明などの必要書類を出し、賃貸借契約書に署名と捺印をするのです。
その後、大家の元に賃貸借契約書が届くため、署名と捺印をして管理会社に返送します。
最後に、必要に応じて物件の清掃や小修繕をおこない、不動産会社がカギを入居者に渡すと、入居開始となります。

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初めての大家業にもおすすめ！管理委託の概要と特徴

投資物件を購入したら、継続的に安定した家賃収入を得るためにも大切になるものが、大家業としての管理です。
管理方法には管理委託と自主管理の2つがありますが、大家業の範囲は幅広く、柔軟な対応も必要になるため、基本的には管理委託がおすすめです。

管理委託とは？

初めて大家業をする際にもおすすめの管理委託は、管理会社に投資物件の管理を委託する方法を指します。
そんな管理委託の仕組みは、大家さんが管理手数料を管理会社に支払うことにより、本来は大家業となる業務も含め、物件に関する管理業務を管理会社が全般的に担います。
委託できる内容は管理会社によっても異なりますが、一般的には入居者募集をはじめ、契約の締結や更新、家賃の入金管理などが代表的な委託業務です。
ほかにも、家賃の支払いが滞ったときには督促と回収、クレームが発生した場合は対応、退去時の立ち会いなど、委託できる内容は広範囲です。
そのため、初めて大家業に取り組む場合も、管理委託なら手間がかからず、心強い仕組みといえるでしょう。
また、設備や建物の保守点検に加えて、メンテナンスや清掃などは、不動産投資用物件のマンションなどを1棟所有したときの委託内容となりますので覚えておくと良いでしょう。

管理委託の特徴

初めて大家業をおこなうときにもおすすめの管理委託には、複数の魅力があります。
管理業務の面倒がない
大家業としての管理内容は幅広く、経験が必要なものもあり、初めて取り組む際には手間がかかることが多いでしょう。
管理委託を依頼すれば、それらの手間がなくなることは大きな魅力です。
本業に集中できる
会社員として働きながら初めて投資物件のオーナーになると、本業と並行して管理業務をおこなうのは大きな負担になることがあります。
管理業務に対応しはじめると、平日の日中に電話が入ることや、休日に清掃や点検をおこなわなくてはならないこともあります。
管理委託を利用すると、本業の仕事をしている最中に手間を取られることがなく、管理会社の連絡のみ対応すれば済む点は魅力でしょう。
遠方の投資物件も所有しやすい
立地や利回りなど条件の良い物件が遠方にある場合でも、管理委託を活用すれば安心して所有・運用できます。
自主管理では、点検や清掃といった日常的な対応を自らおこなう必要があり、距離的な制約が大きな負担となりがちです。
その点、管理委託であれば費用はかかるものの、遠方の物件でも効率的に管理が可能になります。
初めて大家業を始める方はもちろん、複数物件を所有するオーナーにとっても、大きな魅力といえるでしょう。

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難易度が高い初めての自主管理！大家業の業務範囲や特徴

初めて大家業をする際にも自主管理は選択できますが、業務の把握や特徴を知って検討することが、安定した運用のために重要です。

自主管理とは？

管理会社に依頼をせずに、大家業として自ら物件や入居者に関する管理をすることを自主管理といいます。
自主管理の場合は、先述した入居者募集や賃貸借契約の締結、家賃の入金管理なども自分でおこなうことになります。
また、騒音トラブルや設備の破損が生じた際は、トラブル対応に入らなくてはなりません。
入居者のクレームが入った場合も同様であり、運営をするなかで発生する広範囲の業務を自分でおこなう必要があるのです。

自主管理の特徴

自主管理の大きな特徴であり、利点としては、委託した場合と異なり、管理手数料が生じないことです。
管理手数料の目安は、家賃の3％から5％ほどが相場とされていますが、その費用が節約できることは嬉しいポイントでしょう。
しかし、自主管理では対応が必要な業務が多いため、時間や手間がかります。
また、入居者の満足を得ながら、退去を防ぐには、物件管理のノウハウも必要です。
予期しないタイミングでトラブルが発生する可能性もあるため、会社勤めなどの本業をしながら、初めて不動産投資をする場合、難易度は高いといえるでしょう。

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まとめ

初めての不動産投資や大家業は、不安や疑問がつきものです。
だからこそ、経験豊富な弊社に相談いただければ、物件の条件に合わせた最適な管理方法や契約までの流れをスムーズに進めさせていただきます。
不動産投資の第一歩を安心して踏み出すために、ぜひお気軽に弊社へお問い合わせください。