賃貸物件で入居者の交代は可能？その必要性や方法について解説

賃貸物件を経営していると、入居者のトラブルに悩まされることがあります。
トラブルを引き起こす入居者がいた場合、オーナーから退去を促すことは可能ですが、もめ事にならないよう事前にポイントをおさえて行動することが大切です。
そこで今回は、入居者を交代する必要性やその方法、知っておくべき注意点について解説します。
入居者交代をご検討中のオーナーの方は、ぜひ参考にしてみてください。

賃貸経営における「入居者の交代」の必要性

賃貸物件で入居者を募集する際には、家賃の支払い能力や勤務先などを確認する「入居審査」を経て、賃貸借契約が結ばれます。
しかし、審査を通過したにもかかわらず、トラブルを引き起こす質の悪い入居者がいるのも事実です。
その場合はどうすれば良いのでしょうか。
まずは、入居者の交代を検討しましょう。
注意しても改善しない場合は、大きなトラブルになる前に、入居者の交代を検討しても良いでしょう。
なぜなら、質の悪い入居者をそのまま放置すると、トラブルを引き起こす可能性が高いうえに、経営にも悪影響を及ぼすためです。

入居者交代の必要性

家賃滞納など契約内容を守らなかったり、近隣住民に迷惑をかけるような行動をしたりするような質の悪い入居者は「モンスター入居者」と呼ばれています。
モンスター入居者をそのまま住まわせておくと、オーナーにとって以下のようなデメリットが生じます。

●キャッシュフローが悪くなる
●ほかの入居者が退去して空室になる

どういうことなのか、順番に解説します。
まず、キャッシュフローとは、文字どおりキャッシュ（お金）のフロー（流れ）を意味する言葉で、入ってくるお金と出ていくお金の流れのことです。
マンションやアパートなどの賃貸物件の経営においては、家賃収入からローンの返済や税金、維持費などを賄っていることが多いです。
そのため、家賃収入が少ないと、自己資金から捻出しなければなりません。
そして、入居者が家賃を滞納すれば、その分入ってくるお金が減るというわけです。
そのような入居者を放置することで、キャッシュフローが悪くなり、賃貸物件の経営に悪影響を与えるのです。
そして、上記に加えて、ほかの入居者が退去して空室になるリスクもあるでしょう。
騒音や異臭などを発したり、共用部分である廊下にまでゴミを山積みにしたりなど、ほかの入居者の生活に悪影響を及ぼしトラブルになることがあります。
トラブルを起こしている入居者が退去すれば問題は解決するかもしれませんが、その入居者ではなくほかの入居者が退去する可能性があります。
また、空室になった部屋の入居者を募集しても、においがしたりゴミを見たりすると内見の際の印象が悪く、質の悪い入居者がいることで空室が続くかもしれません。
そうなれば家賃収入が減り、モンスター入居者を放置したことによって、キャッシュフローが悪くなる可能性があるのです。
したがって、質の悪い入居者がいて、注意しても改善しない場合や、ほかの入居者からクレームが来るようであれば、入居者の交代を検討することをおすすめします。

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賃貸物件で入居者を交代する方法

では、実際に入居者を交代したい場合は、どのようにすれば良いのでしょうか。
そこで、ここからは賃貸物件の経営に悪影響を及ぼす入居者を交代する方法について解説します。
入居者交代の方法は、以下の2つです。

●任意の話し合い
●法的措置

それぞれの方法について、順番に解説します。

任意の話し合い

その入居者と直接話し合える状況であれば、まずは任意の話し合いをおこなうことが大切です。
直接話し合うのが困難であれば、管理会社に依頼することも可能です。
現在の状況を説明し、立ち退いてもらうよう説得してみましょう。
もし応じてもらえない場合は、法的措置をとる可能性を伝えるのも効果的です。
ただし、言動によっては脅迫行為ととられる可能性があるため注意が必要です。

法的措置

話し合いができる状況ではない、あるいは話し合っても応じてもらえない場合は、法的措置を検討しても良いでしょう。
法的措置とは、裁判所に申立てをおこない、立ち退きの判決をもらうことです。
裁判所の判決が出れば、強制的に退去させることができます。
ただし、裁判所の判決は、あくまで立ち退きに関することです。
たとえば、家賃を滞納している入居者を退去させることはできても、滞納していた家賃を回収することはできません。
また、ゴミが原因でトラブルになり退去を求める判決であっても、ゴミの撤去費用はオーナー負担となるのが現実です。
法的措置は、裁判所の効力によって退去させることができますが、判決が出るまでには数か月かかるのが一般的です。
弁護士に支払う費用も100万円ほどかかる可能性があり、オーナーの負担は軽くありません。
したがって、質の悪い入居者がいて、トラブルになる可能性がある場合は、長期間放置せずに早い段階で話し合いをおこなって解決を目指すことをおすすめします。

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賃貸物件において入居者を交代する際の注意点

モンスター入居者がいる場合、オーナーの意向で入居者を退去させることが可能であることを前章で解説しましたが、注意すべき点がいくつかあります。
最後に、賃貸物件で入居者を交代する際に知っておくべき注意点について解説します。

●立ち退き料は基本的に不要
●正当事由が必要
●退去通知を出す必要がある

注意点の内容について、順番に解説します。

立ち退き料は基本的に不要

立ち退き料とは、賃貸物件からの立ち退きを求める際に、その補償として借主に対して支払うお金のことです。
立ち退き料は、法律で決められているわけではありませんが、立ち退きの交渉を円滑に進めるために支払うのが一般的です。
たとえば、賃貸物件が老朽化し、建て替えが必要になったことから立ち退きを求めるといったようなケースが挙げられます。
しかし、質の悪い入居者に対しては支払う必要はありません。

正当事由が必要

本来、賃貸物件の入居者に退去を求めるためには、正当事由が必要です。
正当事由がないのに裁判所へ立ち退きの請求を申し立てても、認められません。
正当事由とは、先述したように、建物の老朽化による建て替えや、再開発で取り壊しが必要になった場合、貸主が使用することになったなどが挙げられます。
また、家賃の滞納や契約違反なども正当な事由として認められるのです。
ただし、立ち退き請求の申立てをおこなう際には、契約書の内容と入居者の違反行為を照らし合わせ、契約違反の事実を明確にする必要がありますので覚えておきましょう。

退去通知を出す必要がある

入居者を交代させたいと思っても、すぐにモンスター入居者に退去してもらうことはできません。
本来、賃貸物件のオーナーから入居者に退去を求める場合は、契約期間満了の1年前～6か月前に通知するのが原則です。
契約違反などで退去を求める場合は、まず改善を求める書面を出し、改善されない場合は退去通知を送る流れになります。
このように、入居者の交代は、オーナーが自分でおこなうのは手間がかかり、注意点を押さえて慎重に進めなければなりません。
なお、管理会社に委託すれば、入居者同士のトラブルの対応や家賃徴収、空室対策などもおこなうため、賃貸物件の経営は弊社のような管理の対応が可能な不動産会社にお任せください。

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まとめ

賃貸物件では、「モンスター入居者」と呼ばれる質の悪い入居者が、家賃を滞納したり、ほかの入居者とトラブルになったりすることがあります。
そのような入居者を放置すると、キャッシュフローが悪くなり、ほかの入居者が退去すれば空室が発生してしまうため、オーナーにとって多くのデメリットとなります。
また、実際にトラブルが起きるとどのように対処したら良いかわからなくなることがあるかと思いますので、入居者の交代に関してお困りの際は、ぜひ弊社にご相談ください。