不動産投資に有効な空室保証について！空室保証とサブリースの違いも解説

近年、老後に備えた資産形成が注目されており、不動産投資もその選択肢の1つとして人気があります。
不動産投資において避けられない空室リスクを解消する方法として「空室保証」がありますが、利用する際は内容をよく把握して検討することが大切です。
そこで今回は、不動産投資に有効な「空室保証」とはなにかに加えて、サブリースとの違いや、空室保証をつけるメリット・デメリットについて解説します。
不動産投資をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資に有効な空室保証とは

不動産投資とは、不動産を購入し、運用して利益を得る投資方法です。
購入した不動産を投資用物件として運用する場合、入居者から得た家賃収入から、ローンの返済や維持費、管理費などを支払うことが多く、残ったお金が利益となります。

不動産投資で注意すべきは「空室リスク」

空室が多い物件は家賃収入が少ないため、ローンの返済や経費を自己資金から支払わなければなりません。
つまり、不動産投資で注意しなければならないのは、空室なのです。
とくに、築年数が古い物件や需要が低いエリアにある場合は、空室をいかにつくらないようにするかが、不動産投資を成功させるポイントの1つです。

空室保証とは

そこで活躍するのが空室保証で、保証会社が経営者に対して一定額の家賃を保証してくれるサービスのことです。
空室保証は、経営者と保証会社が保証契約を締結する必要があります。
経営者は毎月保証会社に保証料を支払い、空室が生じた場合には、保証会社が投資物件の満室時に経営者が得られる家賃との差額を保証する仕組みになっています。
ただし、空室分の家賃全額が保証されるわけではありません。
一般的には、満室時に得られる家賃の90％までとしているケースがほとんどです。
また、保証期間についても、2年間の短期間の契約もあれば、長期で契約するものもあります。
なお、保証内容や保証料など、保証会社によって異なるため、比較して検討すると良いでしょう。

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不動産投資に有効な空室保証とサブリースの相違点

空室保証は、空室が生じた際に家賃が保証されるサービスであることを前章で解説しましたが、家賃を保証するという意味では、「サブリース」も似ています。
しかし、仕組みや経営者の負担など、さまざまな違いがあります。
そこで次に、空室保証とサブリースの相違点について解説しますので、ご自身の状況に合ったほうを選択するようにしましょう。

サブリースとは

サブリースとは、不動産会社が投資物件を一括借り上げして、借主に貸す仕組みのことです。
まず不動産会社と投資物件の経営者がサブリース契約を結びます。
サブリース契約を結んだ不動産会社は、入居者の募集や契約、物件の管理全般をおこないます。
経営者は一定の家賃を受け取り、管理は不動産会社に任せられるため、管理する手間がかからず安定した家賃収入を得られる点が特徴です。

空室保証とサブリースの相違点

空室保証とサブリースの相違点は、主に以下の3つです。

●契約会社
●高稼働時にはサブリースよりも手取り収入が多くなる可能性がある
●物件の管理

それぞれのポイントについて、順番に解説します。
契約会社
空室保証の場合、経営者は保証会社と契約を結びます。
サブリース契約を結ぶのは、不動産会社です。
したがって、そもそも契約を結ぶ相手が異なるのです。
高稼働時にはサブリースよりも手取り収入が多くなる可能性がある
先述したように、空室保証は、あくまで空室が発生した際に一定の家賃を補填する仕組みであり、入居率が高い状態では、実際の家賃収入がそのまま反映されます。
一方でサブリース契約では、たとえ満室でも毎月の収入は固定された保証賃料となるため、賃料全額を得られるわけではありません。
そのため、空室が出にくく需要の高いエリアの物件では、空室保証付きの管理契約のほうが、より多くの収入が見込めるケースもあります。
物件の管理
空室保証は、あくまで空室に対して保証する契約です。
したがって、物件の管理は経営者がおこなう必要があります。
サブリースの場合、物件に必要な管理業務は不動産会社がおこないます。
このように、空室保証とサブリースは、どちらも一定の家賃収入を得られるため、空室リスクを回避する対策として有効です。
しかし、保証される家賃の意味合いや経営者の負担など、目的や仕組みが異なることをしっかり理解しておく必要があります。

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空室保証のメリットとデメリット

不動産投資をおこなうにあたって、空室保証は空室リスクを回避できる魅力的なサービスです。
しかし、実際に利用する際には、メリットとデメリットをしっかり理解したうえで検討したいですよね。
そこで最後に、不動産投資をおこなう際に空室保証を利用するメリットとデメリットについて解説します。

空室保証を利用するメリット

空室保証のメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

●安定した収入が見込める
●稼働率によっては収入が増える
●家賃以外の収入がある

メリットについて、順番に解説します。
安定した収入が見込める
不動産投資を初めておこなう方にとっては、入居者が集まるだろうかといったことが大きな不安でしょう。
しかし、空室保証を利用すれば、もし満室にならなくても安定した家賃収入が見込めます。
空室リスクを懸念して不動産投資をためらっている方にとっては、安心材料になります。
稼働率によっては収入が増える
先述しましたが、空室保証は空室に対する保証です。
空室保証の場合、稼働率が上がれば収入が増えます。
したがって、需要が高いエリアで、入居者が集まりやすい物件に向いているといえます。
家賃以外の収入がある
賃貸物件は、賃貸借契約の際に入居者から礼金が支払われるのが一般的です。
また、契約更新の際には、更新料も支払われます。
サブリースの場合、不動産会社に管理を委託するため、家賃以外の収入は不動産会社が受け取ります。
しかし空室保証は、礼金や更新料といった家賃以外の収入を受け取れる点もメリットの1つです。

空室保証を利用するデメリット

空室保証には、以下のようなデメリットが存在します。

●保証料が発生する
●満室時の満額を受け取れるわけではない
●物件の管理が必要

デメリットの内容についても、順番に解説します。
保証料が発生する
空室保証をつけるためには、保証会社へ支払う保証料が毎月発生します。
これは、満室であってもかかる費用です。
稼働率が高ければ入居者から支払われる家賃は増えますが、満室の状態が続くような人気物件では、保証料は無駄な出費になってしまうでしょう。
満室時の満額を受け取れるわけではない
安定した収入が見込めますが、保証される家賃は満額ではないことも頭に入れておく必要があります。
また、空室保証の契約は、期間の満了後に更新する場合に保証内容が見直されます。
もし空室が多い状態が続けば、家賃自体を下げなければならなくなり、そうなると保証されるお金も少なくなるため注意が必要です。
物件の管理が必要
空室保証では、経営者が物件の管理をおこなう必要があります。
入居者の募集や家賃の確認、物件のメンテナンス、清掃、クレーム処理など、物件管理は手間がかかります。
遠方に住んでいる経営者にとっては大きな負担になるでしょう。

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まとめ

空室保証は、不動産投資をおこなう方にとって、空室リスクを回避する有効な手段の１つです。
家賃収入が保証されるという意味でサブリースと混同されやすいですが、契約する相手や保証される仕組みが異なります。
また、空室保証は稼働率が高い状態になれば入居者からの家賃収入が増えますが、保証料が毎月発生するため、立地条件や状況を加味しながら検討すると良いでしょう。
空室保証の導入でお悩みの際は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。