不動産投資の仕組みを初心者向けに図解｜投資の種類とリスクも解説

不動産投資を始める7つのメリット

まずは、不動産投資のメリットから見ていきましょう。

① 安定した「家賃収入」

株価のように日々価格が変動する金融商品とは異なり、一度入居者が決まれば毎月安定して家賃が入ってきます。
本業の給与所得とは別の収入の柱ができることは、経済面だけでなく精神的な余裕にも繋がります。

②「生命保険」の代わりになる

不動産投資ローンを組む際には、「団体信用生命保険（団信）」への加入が一般的です。契約者に万が一のことがあっても、保険金でローン残債が完済されます。
団信に加入していると、遺された家族は、借金のない不動産を資産として受け継ぎ、家賃収入を得続けることができます。

③ インフレによる資産目減りを防ぐ

インフレで現金の価値は実質的に下がっても、不動産の価値や家賃は、物価と一緒に上がる傾向にあります。
不動産投資は、インフレへの有効な備え（リスクヘッジ）となるでしょう。

④「節税」の効果が期待できる

不動産所得の確定申告では、様々な費用を経費として計上できます。
不動産の会計上の「赤字」を、会社の給与所得と合算（損益通算）でき、その結果、所得税や住民税が安くなる場合があります。

⑤ 銀行のお金で資産を買う「レバレッジ」

先述した通り、金融機関の融資を利用することで、自己資金だけでは購入できない高額な資産を運用できます。

⑥「相続税」対策になる

現金を相続する場合と比較し、不動産は相続税評価額を低く抑えられる傾向があります。
そうすると結果として、相続税の負担を軽減できる可能性があるのです。

⑦「私的年金」を作れる

現役のうちにローンを完済すると、定年後には家賃収入の大部分が手元に残ります。
これは、公的年金とは別に収入が確保できるため、リタイア後の生活の支えとなるでしょう。

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知っておくべき5つのデメリットと対策

もちろん、不動産投資にも注意すべき点があります。事前にリスクの性質を把握し、適切な対策を講じましょう。

① 空室リスク

入居者が見つからず空室になると、その間の家賃収入はゼロになります。しかし、ローンの返済や管理費の支払いは続くため、期間が長引くと負債を抱えてしまうことも。

その対策として重要なことは、賃貸需要の高いエリア（都心、駅近など）の物件を選ぶこと。
加えて、入居者の募集には力を入れましょう。ご自身で行うのが難しい場合は、管理会社に委託するのがおすすめです。

② 流動性が低い

不動産は、株式のように「売りたい」と思った瞬間に現金化できるわけではありません。売却には数か月かかるのが一般的です。

そのため、長期的な視点で計画を立てることが大切です。これも空室対策と同様に、人気のあるエリアの物件であれば、比較的スムーズに買い手が見つかりやすくなります。

③ 建物の老朽化

建物は経年劣化するため、修繕費用が発生したり、物件の魅力が低下して家賃の下落に繋がったりします。

あらかじめ修繕計画を立てておき、計画的に修繕積立金を用意しておくことが重要になります。適切なリフォームは、資産価値の維持・向上に繋がります。

④ 家賃下落リスク

前述のように建物の老朽化や、周辺の競合物件の増加などの要因によって、将来的に家賃が下落する可能性があります。

不動産の購入前に、人口動態や再開発計画など、そのエリアの将来性をしっかり調査することが重要です。長期的に安定した賃貸需要が見込めるエリアを選びましょう。

⑤ 金利上昇リスク

「変動金利」でローンを組んだ場合、将来金利が上昇すると毎月の返済額が増加し、収支を圧迫する可能性があります。

このリスクを避けるためには、まず「固定金利」のローンを選ぶことが対策として挙げられます。変動金利を選ぶ場合でも、金利が上昇しても収支が赤字にならないか、事前にシミュレーションしておくことが大切です。

不動産投資のリスクについて正しい知識を身に着け、着実に資産を形成しましょう。

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