不動産投資に必要な頭金の目安は？頭金ゼロで始めるのは可能か解説

「頭金ゼロ」で不動産投資を始める方法

「頭金ゼロ」と一言で表しても、実はローンの組み方によって2つの種類に分けられます。

フルローン：不動産価格を融資で賄う

フルローンとは、不動産価格の100％を融資でカバーするローンです。2,000万円の不動産であれば、2,000万円の融資を受ける形になります。
この場合、頭金の準備は不要になりますが、不動産購入時にかかる諸費用は自己資金で用意する必要があります。

オーバーローン：不動産価格＋諸費用を融資で賄う

オーバーローンとは、不動産価格に加えて諸費用の分まで上乗せして融資を受けるローンです。このオーバーローンが、本当の意味での「自己資金ゼロ」で不動産投資を始められる方法と言えます。
当然ながら、金融機関にとって貸し倒れのリスクが高くなるため、融資のハードルはフルローンよりも格段に上がります。
また、不動産価格を上乗せして申告するなど、虚偽の情報でローンを申し込むと違法となりますので注意しましょう。

「頭金ゼロ」を実現するための条件

フルローンやオーバーローンの審査をクリアするためには、金融機関に「全額を融資しても問題なく返済できるだろう」と認められなければなりません。
具体的には、以下の4つの条件が重要になります。

条件1：個人属性が高い

審査では、申込者ご本人の返済能力を示す情報、いわゆる「個人属性」が重視されます。
医師や弁護士といった社会的信頼の高い職業の方、上場企業の正社員、公務員など、安定して高い収入を得ている方が高評価となります。

条件2：購入する不動産の価値が高い

万が一返済が滞った場合、金融機関は不動産を売却して資金を回収します。
そのため、「いつでも高く売れる」と判断できる資産価値（担保価値）の高い不動産であることは必須条件と言えるでしょう。
都心の駅近物件など、需要が安定しているエリアの不動産が有利になります。

条件3：購入する不動産の収益性が高い

不動産が生み出す家賃収入で、ローンの返済や経費を十分に賄えるかという「収益性」も厳しく審査されるポイントです。
高い利回りが見込め、将来にわたって安定したキャッシュフロー（家賃収入から返済額と経費を引いた手残りの現金）を生み出すと判断される不動産でなければ、融資は難しいでしょう。

条件4：これまでの不動産投資で成功実績がある

これは2件目以上の不動産を所有する投資家の方向けの条件ですが、 すでに他の不動産で安定した運用実績がある場合、その実績が信頼に繋がり、次の不動産でフルローン・オーバーローンを受けやすくなることがあります。

「頭金ゼロ」のメリット

頭金ゼロで不動産投資を始めるには以下のメリットがあります。

すぐに不動産投資を始められる

頭金ゼロの最大のメリットは、スピードです。頭金を貯める期間が不要になるため、「欲しい」と思った優良物件を、価格が上昇する前にスピーディーに手に入れることができます。

手元資金を減らさずに済む

自己資金を使わずに不動産を購入できるため、手元の現金を万が一のために残しておくことができます。これにより、突発的な修繕や空室期間が発生しても対処しやすいです。

「頭金ゼロ」のデメリットとリスク

頭金ゼロで不動産投資を始める際に把握しておくべきなのは、デメリットとリスクです。特に、以下の4点は必ず把握しておきましょう。

赤字リスクが高まる

借入額が高額になりやすいため、月々のローン返済額も高くなります。
そのため、キャッシュフローが少なくなり、短期間の空室や少額の家賃下落でも収支がマイナス（赤字）になるリスクが高くなってしまうのです。

支払う利息の総額が多くなる

借入額が大きくなるため、返済期間を通して支払う利息の総額も大きくなります。
同じ金利、同じ返済期間であっても、頭金を入れた場合に比べて総支払額がかなり高額になることも。

「残債割れ」のリスク

残債割れとは、不動産の売却価格よりもローン残高の方が上回ってしまう状態のことです。 頭金ゼロで始めると、購入直後はローン残高が不動産価値の100％（オーバーローンの場合は100％以上）からスタートします。
そのため、少しでも不動産の価値が下がると、すぐに残債割れに陥ります。この状態では、不動産を売却する際に不足分を現金で補填しない限り、売却もできなくなってしまいます。

金利上昇の影響を受けやすい

借入額が大きいため、変動金利が上昇した際のダメージを大きく受けることになります。
キャッシュフローが、金利上昇によって一気に吹き飛びやすく、赤字運用となるリスクが高いです。

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