不動産投資で節税する方法｜仕組みや節税効果の高い物件の選び方
不動産投資は、正しい知識を持って適切な物件を選ぶことができれば、有効な節税方法となります。
そのポイントは「減価償却費」を利用して帳簿上の赤字を作り、給与所得と「損益通算」することで、所得税・住民税からの還付を受ける仕組みを活用することです。
この記事では、その具体的な仕組みから、節税効果が出やすい方の特徴や物件の選び方、そして失敗しないための注意点まで解説いたします。
【仕組み】なぜ不動産投資で
節税ができるのか
不動産投資による節税には、大きく分けて2つのメリットがあります。
- 現在の手取りを増やす：「所得税」「住民税」の負担を軽くする効果
- 将来の資産を守る：「相続税」「贈与税」の負担を軽くする効果
ここではまず、「1. 現在の手取りを増やす」所得税・住民税減税の仕組みから解説していきます。
不動産投資における節税の仕組み：
「減価償却費」と「損益通算」
不動産投資で節税ができる最大のポイントは、実際に支出が無くても経費として計上できる「減価償却費」の存在です。
不動産投資では、得た家賃収入から管理費や修繕費、ローン金利などの経費を差し引いて「不動産所得」を計算します。
この時、経費の中に「減価償却費」を含めることで、帳簿上の不動産所得を赤字にすることが可能です。
そして、この帳簿上の赤字を、ご自身の給与所得など他の所得と合算（損益通算）します。
そうすると、全体の所得額が少なくなり、既に収めた所得税や住民税の一部が還付（返金）される、これが不動産投資における節税の基本的な仕組みです。
なお、これは税務上きちんと認められた節税の方法となります。
減価償却とは
減価償却とは、簡潔に述べると「高額で長期間使えるものの費用を、使う年数に分けて計上していく」という会計上の考え方です。
例えば、アパート一棟を購入した場合、その建物は1年で価値がゼロになるわけではなく、何十年にもわたって家賃収入を生み出します。
このように、長期間使用して利益を生み出すものについて、購入した年に購入費の全額をまとめて経費にするのは実態と合いません。
そこで、その資産価値を法律で定められた使用可能な期間（法定耐用年数）に分割し、毎年少しずつ経費として計上していくのです。
- 購入した資産：建物（価格2,000万円）
- 減価償却期間：20年
- 1年あたりの減価償却費：2,000万円 ÷ 20年 = 100万円
この場合、会計処理では購入した年に一括で2,000万円を経費にするのではなく、毎年100万円ずつを20年間にわたって経費として計上します。
「減価償却費」の重要なポイントは、実際に毎年100万円の現金が出ていく訳ではないのに、帳簿上は経費として計上できる点です。
損益通算とは
損益通算とは、複数の所得がある場合に、一方の所得で生じた赤字（損失）を、もう一方の所得の黒字（利益）から差し引くことができる制度です。
会社員の方であれば、給与所得は通常黒字です。しかし、不動産投資において減価償却費などを計上した結果、不動産所得が赤字になったとします。
この赤字分を給与から差し引くことで、課税対象となる所得全体を小さくできます。
- 給与所得：1,000万円（黒字）
- 不動産所得：- 100万円（赤字）
- 損益通算後の所得：900万円（1,000万円 - 100万円）
この場合、本来1,000万円に対してかかる税金が、900万円を基準に再計算されます。
その結果、給与から天引き（源泉徴収）されていた税金の一部が、「払いすぎていた」として確定申告後に手元に戻ってくるのです。
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不動産投資による
節税効果が高い人の特徴
不動産投資による節税は、どなたでも同じように大きな効果があるとは限りません。
節税額に差が生まれる理由は、所得税が「累進課税」という所得が高いほど税率が上がる仕組みになっているからです。
この所得税率が高いほど、損益通算によって還付される税金の額が大きくなります。なお、住民税の税率は所得に関わらず一律のため、節税額は変化しません。
鍵は「所得税率900万円以上」
結論から申し上げると、不動産投資による節税効果が特に高くなるのは、課税所得が900万円以上（年収目安1,200万円以上）の方です。
日本の所得税率は、課税所得に応じて以下のように段階的に設定されています。
| 課税される所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 330万円超 695万円以下 | 20% |
| 695万円超 900万円以下 | 23% |
| 900万円超 1,800万円以下 | 33% |
| 1,800万円超 4,000万円以下 | 40% |
| 4,000万円超 | 45% |
課税所得900万円が目安になる理由は、このように適用される所得税率が23%から33%へと、10%も一気に跳ね上がるからです。
33％以上の税率が適用される方が、損益通算によって課税所得を圧縮した際に、手元に戻ってくる還付金の額も大きくなるのです。
課税所得が900万円以下の場合
課税所得が900万円を下回る場合も、もちろん節税効果がゼロになるわけではありません。先にも少し触れましたが、住民税の税率は所得の高さに関係なく一律で約10％です。
そのため、損益通算によって節税できる住民税の金額も、所得の高さに関係なく、どなたでも一律でメリットを受けられます。
しかし、節税効果の大部分を占める所得税の税率が比較的低いため、トータルで見たときの還付される税額が限定的になってしまうのです。
そのため、節税目的で不動産投資を始めるのであれば、どれほどの効果が見込めるのか、投資リスクと併せて事前にしっかりと把握しておくことが重要です。
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節税効果が出やすい物件を
選ぶポイント
高い節税効果を得るためには、ご自身の所得状況だけでなく、投資対象となる物件の選び方も重要となります。
最も節税効果が出やすいのは「木造・築22年超の中古アパート」です。
ポイント1：
「減価償却期間」が短い物件を選ぶ
前述の通り、節税の鍵は「減価償却費」です。そして、この減価償却費を算出する際に基準となるのが、法律で定められた「法定耐用年数」です。
建物の構造ごとの法定耐用年数は以下の通りです。なお、投資目的に購入した建物は「事業用」となります。
| 建物構造 | 事業用 | 非事業用 | |
|---|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 33年 | |
| 木造モルタル | 20年 | 30年 | |
| 鉄骨造 | 骨格材3mm以下 | 19年 | 28年 |
| 骨格材3mm超4mm以下 | 27年 | 40年 | |
| 骨格材4mm超 | 34年 | 51年 | |
| 鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
47年 | 70年 | |
中古物件の場合、減価償却期間は購入時点の築年数によって以下のように計算されます。
① 法定耐用年数を「超えている」場合
■ 計算式：法定耐用年数 × 0.2
（例：築25年の木造→22年 × 0.2 = 4年）
② 法定耐用年数の「範囲内」である場合
■ 計算式：（法定耐用年数 - 経過年数）＋（経過年数 × 0.2）
（例：築20年の木造→（22年 - 20年）＋（20年 × 0.2）= 6）
つまり、法定耐用年数を超えた建物の場合、その価値を4年間という短い期間で集中的に経費計上できるのです。
これにより、1年あたりの減価償却期間が大きくなり、帳簿上の赤字を作りやすく、高い節税効果が期待できます。
ポイント2：
「建物割合」が高い物件を選ぶ
「建物割合」とは、不動産の購入価格のうち「建物」の価格がどれくらいの割合を占めているかを示す数字のこと。
投資用物件は「土地」と「建物」がセットになっていますが、減価償却の対象となるのは経年で価値が下がる「建物」部分のみです。
「土地」は価値が下がらないため、減価償却はできません。
例えば、同じ5,000万円の物件でも、以下のように内容は大きく異なります。
- 物件A：土地2,000万円 / 建物3,000万円 ⇒ 3,000万円分を減価償却
- 物件B：土地4,000万円 / 建物1,000万円 ⇒ 1,000万円分しか減価償却できない
つまり、不動産の購入価格のうち、建物割合が高いほど、減価償却できる金額も大きくなります。
【注意】
新築・都心の物件は節税効果が出づらい
一方で、「節税」という観点ではあまりおすすめできないのが、「新築物件」や「都心の区分マンション」です。
新築物件
新築物件は、建物価格を法定耐用年数（RC造なら47年）でそのまま割って毎年の減価償却費を計算します。 そのため、1年あたりの減価償却費が小さく、大きな節税効果は期待できません。
都心の物件
都心では土地の価格が高い物件が多く、建物割合が低くなりやすいです。そのため、こちらも減価償却できる金額が少なく、節税には向きません。
あくまで「節税」を第一の目的として物件を選ぶのであれば、減価償却のメリットが小さいため、これらは最適な選択肢とは言えないのです。
ただし、高い資産価値を維持しやすく、空室リスクも低いため、安定した家賃収入を長期的に得ていくにはおすすめです。
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不動産投資による節税の
注意点3つ
不動産投資における節税は魅力的ではありますが、メリットだけに目を向けていると思わぬ損失が発生する可能性があります。
ここでは、正しい投資判断のために知っておくべき3つの注意点について解説いたします。
注意点① 節税効果に囚われすぎない
不動産投資における節税は、利益を最大化するための強力な戦略です。ただし、その効果は安定した家賃収入という基盤があってこそ発揮されると言えます。
もし節税効果だけを優先し、キャッシュフロー（手残りのお金）が安定しない物件を選んでしまうと、資産を残すという本来の目的達成が難しくなる可能性があります。
そのため、収益と節税効果のバランスを意識するようにしましょう。
注意点②
減価償却終了と「デッドクロス」
減価償却期間が短い物件で節税を行う場合は特に「減価償却期間の終了」を見据えた出口戦略が不可欠です。
減価償却期間が終わると、経費に計上できる減価償却費がなくなるため、帳簿上の所得が黒字化することがあります。
この時、ローンの元本返済額が減価償却費を上回る状態になることを「デッドクロス」と呼びます。
デッドクロスの状態になると、手元のキャッシュフローは変わらない、あるいは自己資金からの持ち出しが発生しているのにも関わらず、税金が戻ってこなくなるという状況になります。
この状態を回避するためには、減価償却期間が終わるタイミングに合わせて物件の買い替えを検討するのも良いでしょう。
ただし、すぐに売却すると税金面で不利になるケースがあります。具体的なタイミングについては次の項目で解説いたします。
注意点③ 売却のタイミング
物件を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にも税金がかかります。この税率は物件の所有期間によって大きく異なります。
■ 短期譲渡所得（所有期間5年以下）
→税率：39.63％（所得税30.63％ ＋ 住民税9％）
■ 長期譲渡所得（所有期間5年超）
→税率：20.315％（所得税15.315％ ＋ 住民税5％）
※所有期間は売却した年の1月1日時点で判定
上記の通り、所有期間が5年を超えるか否かで、税率が2倍ほど異なります。
節税の観点から人気の高い「木造・築22年超」の物件は、減価償却期間が4年と短いですが、すぐに売却すると短期譲渡所得の高い税率が適用されてしまいます。
そのため、減価償却による節税メリットを4年間受けた後、5年を超えるまで保有し、長期譲渡所得の低い税率で売却することも戦略のひとつとなります。
ただし、最適なタイミングは、お客様一人ひとりの資産状況や物件の状態、その時々の不動産市況によっても大きく変わります。
最終的な利益を最大化するための出口戦略を含めた物件選びをする際は、ぜひ一度、投資用不動産を専門とする弊社「日本不動産投資パートナーズ」にご相談ください。
お客様の状況に合わせたシミュレーションを行い、具体的な運用方法をご提案いたします。
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節税効果を高めるポイント
節税効果が高い物件を選ぶことができたら、次はそれを最大限に活かすための具体的なアクションが重要になります。
ここでは、3つのポイントをご紹介いたします。
ポイント①
経費にできる諸費用を漏れなく計上する
不動産投資では、家賃収入を得るためにかかった様々な費用を経費として計上できます。経費が多いほど不動産所得は圧縮されるため、漏れなく計上しましょう。
以下に、経費にできる費用の代表例を挙げます。
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 減価償却費 | 最大の経費項目 |
| 租税公課 | 固定資産税・都市計画税・不動産取得税・ 登録免許税・印紙税など |
| ローン金利 | 土地・建物部分の利息 |
| 保険料 | 火災保険料・地震保険料 |
| 管理・修繕費 | 管理会社への委託費・広告宣伝費・ 建物の修繕費など |
上記以外にも、専門家への報酬や、物件視察のための交通費、情報収集のための新聞書籍代、通信費などが計上できます。
領収書や記録をしっかりと保管し、計上できる費用を確認できるようにしましょう。
ポイント② 確定申告は「青色申告」で
不動産所得の確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。
控除を受ける条件はありますが、節税効果を最大化したいのであれば、「青色申告」の活用が欠かせません。
青色申告を行うと、「青色申告特別控除」として、所得金額から最大で65万円(※)を差し引くことができます。これは、課税所得を直接圧縮できる強力な制度です。
ただし、青色申告（特に65万円控除）を適用するには、「事業的規模（一般的に5棟10室以上）」であることや、世紀の簿記（複式簿記）で記帳するなどの条件があります。
手続きは少し手間がかかりますが、その分得られるメリットは大きいです。
※青色申告特別控除の額は、満たす要件によって以下のように変わります。
・65万円控除：複式簿記での記帳 ＋ e-Tax申告（または電子帳簿保存）
・55万円控除：複式簿記での記帳 ＋ 紙での申告
・10万円控除：簡易簿記での記帳
ポイント③
購入前にシミュレーションを行う
最後のポイントは、購入前に専門家を交えて詳細なシミュレーションを行うことです。
ここまでご紹介してきたように、節税効果は物件の条件だけでなく、個人の所得状況や経費計上によっても大きく変動します。
「この物件なら、初年度にいくら税金が還付されるのか」「2年目以降はどうなるのか」といった具体的な数値を事前に把握することで、「思ったより節税できなかった」という失敗を防げます。
信頼できる専門家に相談することが、不動産投資を成功に繋げる第一歩です。
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相続税・贈与税にも
節税効果あり！
不動産投資は、所得税や住民税だけでなく、将来的な「相続」や「贈与」においても節税効果を発揮します。これは、不動産ならではの財産評価方法に理由があります。
現金よりも不動産が有利な理由：
「評価額」の違い
相続税や贈与税は、その時点での財産の価値（評価額）を基準に計算されます。
現金や預金が「1億円 = 評価額1億円」とそのまま評価されるのに対し、不動産は実勢価格（時価）よりも低い公的な評価額で評価されるのが一般的です。
▼ 土地の評価額
国税庁が定める「路線価」を基に算出され、実勢価格のおおむね80％が目安とされています。
▼ 建物の評価額
市町村が固定資産税の基準とする「固定資産税評価額」が用いられます。実勢価格のおおむね70％が目安です。
【例】1億円の資産を
現金で持つ場合と不動産で持つ場合
- 相続税評価額：1億円
（土地5,000万円・建物5,000万円）
- 土地の評価額：5,000万円 × 80％目安 = 4,000万円
- 建物の評価額：5,000万円 × 70％目安 = 3,500万円
- 合計評価額：4,000万円 + 3,500万円 = 7,500万円
このように、現金を不動産に換えると、財産の評価額を約2,500万円も圧縮できる可能性があるのです。
評価額をさらに下げる2つの方法
不動産の評価額は、さらに引き下げることが可能です。
方法①
物件を賃貸に出す（貸家建付地・借家権）
購入した物件を第三者に貸し出している場合、所有者の権利が一部制限されるとみなされ、評価額がさらに下がります。
▼ 土地
「貸家建付地」として評価され、更地よりも評価額が約15〜20％低くなることが多いです。
▼ 建物
第三者に貸し出している建物は、入居者の権利（借家権）を考慮して評価額が下がります。
この割合は「借家権割合」と呼ばれ全国一律で30％と定められており、結果として建物の評価額が30％低くなります。
先ほどの例で、この特例を適用してみましょう。
- 7,500万円（土地4,000万円 ＋ 建物3,500万円)
- 土地：4,000万円 - （4,000万円 × 20％）= 3,200万円
- 建物：3,500万円 - （3,500万円 × 30％）= 2,450万円
- 合計評価額：3,200万円 ＋ 2,450万円 = 5,650万円
このように、賃貸に出すと評価額を約7,500万円から約5,650万円まで、さらに圧縮することができます。
方法② 「小規模宅地等の特例」を活用する
一定の条件を満たせば「小規模宅地等の特例」という制度を利用できます。
賃貸アパートなどの敷地（貸付事業用宅地等）の場合、200㎡までの部分について土地の相続税評価額を50％減額できます。
この特例を適用できると、相続税の負担を軽減することが可能です。ただし、適用にはいくつかの要件があります。主な要件は以下の通りです。
- 相続してから10か月間、その土地を保有し続けること
- 相続してから10か月間、賃貸事業を引き継いで続けること
- 被相続人が賃貸事業を開始してから相続開始時点で3年が経過していること
個別の状況によって判断が異なるため、特例の利用を検討する際は専門家にご相談ください。
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まとめ
本記事では、不動産投資で節税する方法についてご紹介いたしました。最後に重要なポイントをまとめます。
- 仕組み：「減価償却」と「損益通算」で税金の還付を狙うのが基本
- おすすめの方：年収1,200万円以上の高所得者ほど効果が大きい
- 物件選び：節税目的であれば「中古の木造アパート」が効果が出やすい
不動産投資に関するご不安がございましたら、「日本不動産投資パートナーズ」にご相談ください。
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