不動産投資の物件選びで見るべき15のポイント｜安定収益を築く物件の特徴
- 物件選びは、諸経費やリスクを引いた「実質利回り」と「手残り」で判断する
- 現在の状況と併せ、将来的な人口動態やターゲット層に合致した「賃貸需要」を見極める
- 家賃収入だけでなく、将来しっかりと売却できるかの「出口戦略」を想定する
- 旧耐震基準や違法建築など、融資や売却が難しい物件は避けた方が安心
初めての一棟投資では、「失敗したらどうしよう」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。不動産投資において、安定した収益を築くための重要な要素は「物件選び」にあります。
この記事では、不動産投資を始める際の物件選びのポイントを詳しく解説いたします。
不動産投資において
なぜ「物件選び」が重要なのか？
不動産投資には、資金計画や購入後の管理など様々なステップがあります。その中でも、将来の安定を大きく左右するのが最初の「物件選び」です。
なぜなら、購入後に管理や運営は工夫できても、「立地」や「建物の構造」といった根本的な部分は後から変えることはできないからです。
もし、最初の段階で見極めが不十分なまま購入してしまうと、後々になって次のような悩みを抱えるリスクが高まります。
- 空室が埋まらない
- 家賃を下げざるを得ない
- 想定外の修繕費が発生する
不動産投資で思うような結果が出ないケースの多くは、「物件選び」に原因があることも。だからこそ、「物件選び」を慎重かつ正しく行うことが、長期的に安心できる資産形成への第一歩となるのです。
安定した家賃収入をつくる
物件選びの3大原則
長く安定した利益を出す物件を選ぶためには、物件の「本質的な価値」を見抜く基準を持つことが大切です。
特に金額の大きい一棟投資の場合、目先の数字だけで判断してしまうと、後から想定外の出費に悩まされることも少なくありません。
- 家賃収入ではなく「手残りの現金」で判断する
- 継続した「賃貸需要」があるかを見極める
- 将来的に高く売れるかまで考慮する
ここでは、上記の「3つの原則」をご紹介いたします。
原則1：
家賃収入ではなく「手残りの現金」で判断する
広告で表示される「表面利回り（家賃収入÷物件価格）」だけで判断するのは注意が必要です。表面利回りの数字には、管理費や税金などの経費が含まれていません。
重要なのは、経費を差し引いた「実質利回り」と、ローンの返済なども終えて手元に残る「キャッシュフロー（手残りの現金）」です。
常に満室であることを前提にするのではなく、空室が出た場合や将来の修繕費も見込んだ、現実的なシミュレーションを行うことが最初のステップになります。
原則2：
継続した「賃貸需要」があるかを見極める
安定した収入の源は、入居者様からの毎月の家賃です。将来にわたって人が集まるエリアかどうかを見極めましょう。
人が減らないエリアを選ぶ
再開発などで人口が増えている街や、長く人口が維持されている街を選ぶことが基本です。
ターゲットと間取りを合わせる
例えば、大阪市内のビジネス街（梅田や本町・淀屋橋など）へアクセスが良い場所は、単身者の需要が安定しています。
そのため、そこでファミリー向けの物件を保有しても、入居者は集まりにくくなってしまうことが考えられます。エリアの特性に合った間取りを選ぶことが大切です。
原則3：
将来的に高く売れるかまで考慮する
投資用の物件を選ぶ際は、「物件を売却した時の利益」も考慮に入れましょう。購入する時点で「将来、誰がいくらで買ってくれそうか」を想定しておくことが大切です。
土地の価値が下がりにくい場所を選ぶ
大阪では「うめきた」周辺や新線開通エリアなど、これからさらに便利になることが見込まれる場所は、将来も価値が維持されやすい傾向にあります。
建物の価値が保たれているか
年月が経っても魅力的か、日々の清掃・メンテナンスがしっかり行き届いている物件を選びましょう。
購入を慎重に検討したい物件の特徴7つ
物件を探していると、魅力的な数字が並ぶ物件に出会うことがあります。
しかし中には、安定した運用を目指すうえで、購入に慎重な判断が求められる物件も存在します。
- 利回りだけが相場より極端に高い物件
- 旧耐震基準の物件
- 違法建築・再建築不可
- 管理状態が著しく悪い物件
- 心理的瑕疵がある物件
- 周辺い競合が急増しそうなエリアの物件
- 必要な修繕が長年放置されている物件
まずは、検討の初期段階で「このポイントに当てはまっていないか」を確認し、予期せぬトラブルを未然に防ぎましょう。
1. 利回り「だけ」が相場より極端に高い
周辺の相場と比べて利回りが高すぎる場合、立地や建物に原因があることも。
その理由を把握し、自身の投資目的と照らし合わせて納得できない限りは、慎重に判断することをおすすめします。
2. 旧耐震基準の物件
旧耐震基準は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件が当てはまります。
地震のリスクだけでなく、金融機関からの融資が受けにくかったり、将来の売却が難航したりする傾向があるため注意が必要です。
3. 違法建築・再建築不可物件
法令に適合していない建物や、将来建て直しができない物件です。
担保評価が低くなりやすく、融資のハードルが非常に高いため、リスクを抑えたい方にはおすすめしにくい物件といえます。
4. 管理状態が著しく良くない
エントランスやゴミ置き場が荒れている物件は、管理体制が機能していないサインです。
入居者様の満足度が下がり、将来的な資産価値の低下を招く恐れがあるため、注意深くチェックしましょう。
5. 心理的瑕疵（事故物件など）がある
過去に事件や事故があった物件です。
価格は抑えられますが、客付けの難易度や告知義務などの実務的な手間が発生するため、安定経営を望む場合は避けるのが無難です。
6. 周辺に競合が急増しそうなエリア
新しいマンションの建設が相次いでいるエリアなどは、将来的に供給過多となり、需要と供給のバランスが崩れる可能性があります。
家賃下落や空室増のリスクを想定しておくことが大切です。
7. 必要な修繕が長年行われていない
外壁塗装や屋上防水などのメンテナンスが放置されている物件は、購入直後に大きな出費が発生するリスクがあります。
過去の修繕履歴が不透明な場合は、慎重に検討しましょう。
【重要チェックリスト】物件選びで見るべき15のポイント
大きなリスクがないことを確認できたら、次は物件の「本質的な価値」を詳しく評価していきましょう。
これまでの内容と重複する箇所もありますが、4つのカテゴリごとに具体的なチェックポイントをご紹介していきます。
1. 物件の基本情報
広告に記載されている数字の理由を分析することが、後悔しない物件選びの第一歩です。
① 物件価格と予算
物件価格だけでなく、購入時にかかる登記費用や取得税などの諸費用（物件価格の約8～15％）を含めた「総額」で、無理のない資金計画を立てましょう。
② 表面利回りと実質利回り
満室想定の表面利回りではなく、税金や修繕費などを差し引いた「実質利回り」を計算し、空室リスクも織り込んだシミュレーションを行います。
③ 築年数と耐震基準
1981年6月以降の「新耐震基準」を満たす物件を選ぶのが基本です。旧耐震基準は融資が厳しくなりやすく、将来の売却も難しくなる傾向にあります。
2. 立地・周辺環境
将来にわたって入居者様が途切れないエリアかどうかを多角的に分析します。
④ エリアの人口動態と将来性
賃貸需要のメインターゲットとなる「20代〜40代の単身者やファミリー層」が定着しやすいエリアかどうかに注目しましょう。自治体の都市開発計画なども併せて確認すると安心です。
⑤ 最寄り駅からの距離と交通利便性
「徒歩〇分」という数字だけでなく、実際に歩いた際の坂道や信号の数、主要駅へのアクセスを確認することがおすすめです。
⑥ 周辺施設の充実度
単身者ならコンビニや飲食店、ファミリー層ならスーパーや公園など、ターゲット層の生活に欠かせない施設が揃っているかを確認します。
⑦ ハザードマップ
水害や土砂災害リスクを自治体のハザードマップで確認します。災害リスクは将来の修繕費増や資産価値の低下に繋がるため、事前のチェックが欠かせません。
3. 物件自体の状態とスペック
立地が良くても、建物の状態や間取りが入居様のニーズと見合っていないと、空室が長引く原因になることがあります。
⑧ 間取りとターゲット層との合致
エリアのニーズと間取りに乖離がないかを確認します。
例えば「ファミリー層が多いエリアなのに、単身向けで手狭」「学生や若手社会人がメインのエリアなのに、ファミリー向けで家賃がターゲットの予算に合わない」といったミスマッチがあると、空室リスクが高まってしまいます。
⑨ 建物の構造
RC造（長寿命だが高額）、木造（寿命は短めだが高利回り）など、ご自身の投資戦略に合わせて最適な構造を選びましょう。
⑩ 管理状態と修繕履歴
エントランスやゴミ置き場などの共用部が管理されているか確認し、過去の大規模修繕の履歴も必ずチェックすることがおすすめです。
⑪ 設備の充実度
オートロックや宅配ボックスなど、現代の入居者ニーズに合った設備は、空室リスクを抑える強力な武器になります。
4. 収支・法規則関連
予期せぬコストや法的なトラブルを防ぐための最終確認事項です。
⑫ 想定家賃と周辺相場の比較
一般的に、広告に記載されている「想定年間収入」は、満室時の最大値で設定されます。現在の周辺相場と照らし合わせ、無理のない現実的な家賃でシミュレーションしてみましょう。
⑬ 将来に向けた修繕費用の準備
一棟投資では修繕費を全額自身で管理します。購入後の家賃収入から、将来の大規模修繕に向けた資金を計画的に積み立てられるか確認します。
⑭ 法規制（再建築の可否など）
建物を解体しても立て直せない「再建築不可物件」や「違法建築物件」は、融資が下りず売却も難しくなるため、原則として避けるのが無難です。
⑮ 心理的・物理的瑕疵の有無
過去に事件や事故にあった「心理的瑕疵」や、雨漏り・シロアリなどの「物理的瑕疵」がないか、重要事項説明書でしっかり確認しましょう。
【ステップ別】
不動産投資の物件選びの流れ
投資用の物件選びをスムーズに進めるため、以下の5つのステップに沿って探していきましょう。
- 投資目的と予算を明確にする
- ご自身に合った投資戦略を立てる
- 情報収集と物件の絞り込み
- 現地調査（内見）で実態をチェックする
- 購入申し込みと融資の相談
それぞれのステップで、行うことをご紹介いたします。
ステップ1：
投資目的と予算を明確にする
まずは「なぜ不動産投資をするのか」を整理します。毎月の「安定した収入」を得たいのか、相続税などの「節税」を重視するのかで、選ぶべき物件は変わります。
目的が決まったら、自己資金と無理のない借入額を把握し、諸費用（物件価格の8〜15％）を含めた「総予算」を設定しましょう。
ステップ2：
ご自身に合った投資戦略を立てる
目的と予算をもとに、どのような物件を狙うか方針を決めます。
例えば「長期的な安定収入を狙うなら新耐震のRC造」「利回りを重視するなら築古の木造」など、ご自身の状況に合わせた無理のない戦略を練ることが大切です。
ステップ3：
情報収集と物件の絞り込み
戦略が固まったら、不動産ポータルサイト等で希望エリアの「相場観」を養います。
ただし、好条件の一棟物件はサイトに掲載される前に「未公開物件」として取引されることも少なくありません。
信頼できる不動産会社に希望条件を伝え、「良い物件が出たら紹介」という手段も選択肢のひとつです。
ステップ4：
現地調査（内見）で実態をチェックする
気になる物件が見つかったら、必ず現地へ足を運びます。
書類や写真だけでは分からない「建物のにおい」や「夜の街の雰囲気」、そして「共用部の管理状態」をご自身の目で確認し、先ほどのチェックリストと照らし合わせてみてくださいね。
ステップ5：
購入申し込みと融資の相談
「この物件だ」と納得できたら、購入申込書（買付証明書）を提出し、金融機関へ融資の事前審査を申し込みます。
特に、一棟投資は融資の条件（金利や借入期間）で手残りの金額が大きく変わります。ご自身にとって最適なローンを組むことが安定経営の鍵となります。
不動産投資の物件選びに関してよくある質問
Q. ネットで「利回り」がとても高い物件を見つけたのですが、すぐに購入しても良いですか？
A. 広告に載っている表面的な利回りだけで判断するのは、少し注意が必要です。
相場より利回りが極端に高い物件は、「空室が続いている」「修繕費が莫大にかかる」など、安くせざるを得ない理由が隠れていることがあります。
物件を選ぶ際は、税金や管理費、将来の修繕費などをすべて差し引き、空室リスクも考慮した「実質利回り（手元に残る現実的な利益）」でシミュレーションすることが成功の第一歩です。
Q. 立地選びで一番見るべきポイントはどこですか？
A. 重要なのは「将来にわたって人が減らないエリアか（賃貸需要があるか）」です。
ターゲット（単身者かファミリーか）の生活に必要な施設が揃っているか、自治体のハザードマップで災害リスクが低く安全かなど、ご自身の足とデータで多角的に確認することをおすすめします。
Q. 利回りを重視して、古い物件を買っても大丈夫ですか？
A. 投資の目的が「節税」であれば、古い物件は有力な選択肢になります。
築古の物件は短期間で大きな経費（減価償却費）を計上できるため、高い節税効果が期待できるからです。
ただし、その場合でも「1981年6月以降の新耐震基準」を満たしているかは必ず確認することをおすすめします。
それ以前の「旧耐震基準」の物件は、金融機関からの融資が受けにくく、将来物件を売却したくなった際にも買い手がつきにくくなります。「目先の節税効果」だけでなく、「将来の売りやすさ」とのバランスを見極めることが大切です。
まとめ
この記事では、不動産投資における「物件選び」の重要性と、具体的なチェックポイントをご紹介いたしました。最後に、重要なポイントを振り返りましょう。
- ♦ 物件選びの原則
- 家賃収入だけでなく「手残り」で判断し、将来の賃貸需要と資産価値を見据える。
詳しくは安定した家賃収入をつくる物件選びの3大原則をご覧ください。 - ♦ 慎重に検討したい物件の特徴
- リスクを抑えるため、極端な高利回りや旧耐震、周辺の競合などには注意する。
詳しくは購入を慎重に検討したい物件の特徴7つをご覧ください。 - ♦ 物件選びのチェックポイント
- 立地や収支、法規則などを多角的に評価し、本質的な価値を見抜く。
詳しくは【重要チェックリスト】物件選びで見るべき15のポイントをご覧ください。
これらのポイントを参考に、ご自身の投資基準を確立して、長期的に安定した資産価値を実現していきましょう。
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