投資用不動産の任意売却は可能！6つのステップと4つの注意点を解説

ステップ1：現状把握
（ローン残高の確認・不動産査定）

まずは、現在の状況を正確な数字で把握することが出発点です。

ローン残高の確認

金融機関から発行される「ローン返済予定表」や「残高証明書」で確認します。手元にない場合は、金融機関に問い合わせて発行を依頼しましょう。

不動産価格の査定

現在の市場でいくらで売れるか、不動産会社に査定を依頼して、正確な価格を把握します。
入居状況や家賃設定によって価格が変動するため、投資用不動産の査定実績が豊富な会社に査定を依頼すると安心です。

オーバーローンか否かの確認

ローン残高と査定価格を比較し、残高が上回っている状態であれば、任意売却が有効な選択肢となります。

ステップ2：不動産会社と共に方針を決定

現状が把握できたら、次は不動産会社と一緒に具体的な戦略を立てます。 任意売却は、金融機関との複雑な交渉が必須となるため、ご自身だけで抱え込まず、専門家と最適な道筋を見つけていきましょう。

相談は投資用不動産の任意売却を扱う
不動産会社へ

投資用不動産特有の事情（入居者対応やサブリース契約など）に精通しており、弁護士や司法書士とも連携しているため、ワンストップでサポートを受けられます。

「誰に相談すればよいか分からない」と迷われた際は、ぜひ弊社「日本不動産投資パートナーズ」の無料相談をご利用ください。現状やご希望をヒアリングさせていただき、お客様にとって最適な解決策をご提案いたします。

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ステップ3：債権者との交渉

債権者（主に金融機関）との交渉は、任意売却の成否を左右する重要なプロセスです。 依頼を受けた不動産会社が、所有者の代理人として債権者と主に以下の3点について交渉します。

1. 任意売却への同意を得る
2. 売却価格や販売期間の妥当性を認めてもらう
3. 配分案（売却代金から諸費用を支払うこと）の合意を得る

任意売却はオーバーローン状態であるため、売却代金はすべて返済に充てる必要があります。
そこから、仲介手数料などの諸費用を支払うためには、抵当権を持つ債権者の特別な許可が不可欠なのです。

特に投資用ローンの場合、金融機関の審査や対応が厳格になる傾向があります。
不動産会社の交渉により「配分案」の合意が得られれば、所有者は手持ち資金から費用を負担することなく手続きを進めることが可能になります。

ステップ4：契約の締結と売却活動の開始

債権者から基本的な合意が得られたら、不動産会社と正式に契約を結び、売却活動をスタートします。

売却活動では、投資家層をターゲットに購入希望者を探します。近隣や入居者に広く知られたくない場合は、インターネットでの公開を限定するなど、プライバシーに配慮した活動も可能です。

ステップ5：購入希望者との売買契約

購入希望者が見つかり、価格や引き渡し条件で合意したら「売買契約」へと進みます。ただし、任意売却には重要な注意点も。

売買契約には「債権者の最終的な合意」が必要

購入希望者と合意しても、最終的な「売却価格」と「代金の配分案」について、債権者の合意が得られなければ契約は有効になりません。
もし、債権者の合意が得られなければ白紙に戻る可能性があるため、不動産会社がしっかりと調整を進めます。

ステップ6：決済・不動産の引き渡し

すべての交渉と契約が整うと、いよいよ最終ステップに移ります。決済日には、購入希望者、不動産の所有者、司法書士、不動産会社の担当者が集まり、以下の流れで一括清算を行います。

① 代金の支払い

購入希望者から所有者指定の口座へ売買代金が支払われます。

② 配分と清算

事前に合意した配分案に基づき、ローンの一括返済、仲介手数料、司法書士への登記費用などが支払われます。

③ 登記手続き

司法書士が法務局で、購入希望者への「所有権移転登記」と、債権者の「抵当権抹消登記」を申請します。
これらの手続きが完了すると、不動産の引き渡しとなり、所有者は投資用不動産の管理や維持費といった負担から解放されます。

なお、売却代金で完済できなかったローン残債がある場合は、決済後に債権者と相談し、今後の生活に合わせた無理のない返済計画（分割返済など）を立てていくことになります。