【不動産投資】40代からの始め方！5つのステップと知るべき3つのリスク

① 家計の現状把握と信用情報の確認

まずはご自身の「資金」と「信用情報」の状況を整理することからスタートするのがおすすめです。

投資に使う資金と手元に残す資金を分ける

不動産投資を始める際、物件価格とは別に購入ための初期費用がかかります。手元の貯蓄をすべて投資に回してしまうのは、万が一の際に不安が残ります。

• 投資に使う資金：物件価格の15〜30%程度（頭金＋諸費用）
• 手元に残す資金：お子様の教育費や、半年分の生活費（生活防衛資金）など

無理のない計画を立てるために、資金を以上のように分けて考えましょう。

過去の支払いに遅れがないかチェックする

金融機関のローン審査では、過去のクレジットカードやスマートフォンの端末代などの支払い状況（個人信用情報）が重要な確認ポイントになります。

もしご不安な場合は、物件探しを本格化させる前に、信用情報機関（CICなど）でご自身の記録をご自身で確認しておくこともできます。

もし遅れの記録が残っていた場合、完済から一定期間（約5年）でリセットされます。
「審査に通るか不安」という場合は、まず不動産会社へご相談ください。状況に合わせて最適なタイミングを提案します。

② 長く人が住み続けるエリア・物件を選ぶ

不動産投資を長期的に安定させる重要なポイントは、将来にわたって賃貸需要が続きやすい立地を選ぶことです。

表面利回りだけでなく、安定感を重視する

物件情報にある利回り（家賃収入の場合）が高くても、空室の期間が長くなってしまうと、予定通りの収入を得られなくなる可能性があります。

そのため、以下のようなポイントに注目してエリアを絞り込んでいくのがおすすめです。

大阪での例

大規模な再開発（「うめきた2期」グラングリーン大阪など）が進む大阪市内や、新線開業・延伸（なにわ筋線の計画・北大阪急行の延伸）などによって交通利便性が高まる沿線エリアなどは、 今後も継続的な人口流入と、長期的に安定した賃貸需要が期待できる代表的な一例です。

③ いくら借入できるか
「事前審査」を受ける

条件に合う物件が見つかったら、金融機関に事前審査を申し込みます。

事前審査では、年収や勤務先といった情報をもとに「いくらまでならローンを組めるか」の目安を早い段階で確認することができます。

なお、不動産会社が提携している金融機関でローンを利用することで、審査の手続きがスムーズに進んだり、より最適な融資プランで契約することが可能なケースも。

④ 本審査の申し込みと健康状態のチェック

事前審査に通ったら、売買契約を結び、いよいよ金融機関の「本審査」へと進みます。ここで40代の方が重要になるのが、以下の2つのポイントです。

1. 健康診断の結果（団信の審査）

ローンを組むための生命保険（団信）に入るには、健康状態の告知が必要になります。
持病や健康診断での異常値があると加入できないことがあるため、なるべく健康リスクが少ないタイミングで検討を進めることが、スムーズな審査通過に繋がります。

2. 他のローンとのバランス

すでに住宅ローンやマイカーローンなどを組んでいる場合、金融機関は「すべてのローンの年間返済額が、現在のご年収に対して無理のない範囲に収まっているか」を確認します。
日々の生活を圧迫しない、安全な返済計画になっているかがチェックされる大切なタイミングです。

⑤ 契約・引渡し、万が一への保険加入

無事に本審査を通過すると金融機関から融資が実行され、物件の引き渡し（運用開始）となります。

物件の運用をスタートするにあたって、火災・地震保険と共に備えておきたいのが「施設賠償責任保険」です。

▼ どんな時に役立つ？
「建物の老朽化した配管から水漏れし、下の階の部屋に被害が出てしまった」「外壁のタイルが剥がれ落ちて通行人に怪我をさせてしまった」といった、 オーナーとしての予期せぬトラブル

▼ メリット
年間数千円〜数万円程度の比較的負担の少ない保険料で、高額になりやすい賠償リスクから守る

自然災害に備える火災・地震保険とセットで加入しておくことで、より安心して賃貸経営をスタートできるでしょう。