会社員の不動産投資は副業になる？就業規則の注意点と投資を始める6ステップ
- 副業禁止の会社でも、不動産投資は資産運用と認められるケースが多い
- 会社に内緒で始めるのは危険。住民税の増減で伝わる
- 会社員ならではの「信用力」を活かして資産形成が目指せる
- 安定運用の鍵は、信頼できる「管理会社」選び
日本不動産投資パートナーズでは将来のインフレへの備えや新たな収入源として、不動産投資に興味を持つ会社員の方からの会員登録やご相談・ご依頼が今年は特に増えています。
一方で、会社の副業規定や金銭的なリスクへの不安から、なかなか一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。
この記事では、会社員の方に不動産投資をおすすめしたい理由や、事前に知っておきたい「リスクと対策」、そして投資を始める手順をご紹介いたします。
不動産投資の就業規則｜
知っておくべき税務の基本
「会社には報告して始めるべきか」「副業禁止規定には触れるのか」と不安に感じる方もいらっしゃると思います。
安心して不動産投資を続けていくためには、会社の就業規則と税金の仕組みを正しく知っておきましょう。
まずは就業規則の確認を。
「資産運用と副業」の境界線
一般的に、不動産投資は自ら「労働」する副業ではなく、株やFXなどと同じ「資産運用」として扱われることが多いため、副業が禁止されている会社でも認められるケースが多く見られます。
ただし、投資の規模が大きくなると「事業」として判断される場合がありますので、まずはご自身の会社の就業規則を一度確認してみましょう。
判断基準の目安となる「5棟10室」
多くの企業や公務員のルールで、ひとつの目安として参考にされているのが「5棟10室」という基準です。
- 5棟10室未満：資産運用の範囲内とみなされやすい
- 5棟10室以上：「事業規模」とみなされ、別途申請や会社の承認が必要になる場合がある
この「5棟10室」は、元々は国税庁が不動産投資を事業的規模とみなす税務上の基準です。
多くの企業や公務員の副業規定でも、この国税庁の基準がそのまま判断の目安として使われています。
会社員の方がスタートする場合は、まずこの規模を超えない範囲から少しずつ始めていきましょう。
「内緒で始めてもバレない」は誤解。
住民税の仕組み
会社員の場合、会社へ報告していなくても、税金の手続きを通じて給与以外の収入があることが伝わるケースがあります。
その主な理由が「住民税」の変動です。不動産投資で利益が出ると、翌年の住民税の金額が変わります。
なぜ会社に伝わるのか？
会社員の方の住民税は、毎月の給料から天引きされる「特別徴収」という仕組みになっています。税金が計算されて会社に通知されるまでの流れは以下の通りです。
- 確定申告を行う（不動産での所得を報告）
- 自治体が所得を合算する（会社の給与＋不動産での所得）
- 住民税が再計算される（合算した所得をもとに計算）
- 自治体から会社へ通知が届く（新しい住民税額の知らせ）
不動産投資で利益が出た場合はもちろん、節税効果（損益通算）によって住民税が安くなった場合にも、経理担当者が「給与に対して住民税が合わない」と気づくきっかけになります。
会社員の副業に「不動産投資」を選ぶ4つのメリット
「毎月の給料以外に収入が欲しい」「将来に備えたい」
そうした考えをお持ちの会社員の方に、不動産投資がおすすめの理由は大きく分けて以下の4つです。
- 会社員の「信用力」が大きな強みに
- 多忙な会社員でも投資を続けやすい
- 損益通算と減価償却による節税効果を見込める
- 物価上昇（インフレ）に備える資産保全
それぞれ詳しく見ていきましょう。
会社員の「信用力」が大きな強みに
不動産投資ならではの特徴として、「ローンを活用することで、自己資金以上の投資ができること」が挙げられます。
ローンを組む際、ご自身がお持ちの「会社員としての信用力」が心強い味方になります。
金融機関の審査において、毎月決まった日に安定した給与収入がある会社員の方は、高く評価される傾向にあるのです。
| 職業 | 融資の傾向 | 理由 |
|---|---|---|
| 会社員 | 有利 | 毎月安定した 給与があるため |
| フリーランス | 厳しい | 収入に波があると 見られやすい |
手元の自己資金が少なくても、会社員としての信用を活かすことで、無理のない範囲から数千万円規模の資産形成をスタートできる可能性があります。
多忙な会社員でも投資を続けやすい
「忙しくて副業に割く時間がない」という方にこそ、不動産投資は検討しやすい選択肢です。
運用に関わる実務は「管理会社」へ任せられる
賃貸経営に伴う日々の業務は、管理会社へ委託することができます。具体的には、以下のような業務を代行します。※当社でも管理を行っておりますので、詳しくはお気軽にスタッフにご相談ください。
- 入居者様の募集・契約手続き
- 毎月の家賃集金・滞納時の対応
- 設備トラブル・退去時の精算業務
これらの業務を任せることで、本業の就業中や休日に対応に追われるといった時間的な負担を最小限に抑えられます。
多忙な会社員の方でも、ご自身の生活ペースを崩さずに資産形成を続けられるのがメリットです。
成功の鍵は「最初の戦略」
日々の実務は委託できますが、最初から最後まで「完全に手放しで稼げる」というわけにはいきません。長期的に安定させるためには、スタート時のアクションが重要になります。
- 将来も需要が見込める「物件」を選ぶ
- 入居率を高く保てる「管理会社」を選ぶ
この2つをしっかりと見極めることができれば、本業に支障をきたさず、家計を助ける心強い収入源になるでしょう。
物件を選ぶための具体的な基準については、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひご参考になさってください。
損益通算と減価償却による節税効果を
見込める
不動産投資では、状況によって所得税や住民税を抑える「節税効果」を得られる場合があります。
経費計上による税金のコントロール
不動産投資では、「減価償却費」や「ローンの利息」などを経費として計上できます。
もし経費が家賃収入を上回り、不動産投資の帳簿上が赤字になった場合は、会社の給与所得と相殺（損益通算）することが可能です。
これにより計算上の所得を抑えられるため、結果的に税金の負担が軽くなる仕組みです。
不動産投資における「節税効果」の目安
ただし、誰でも必ず大きな節税になるわけではなく、年収によって効果は変わってきます。目安として以下を参考にしてみてください。
| 節税効果 | 年収の目安 | 投資の目的由 |
|---|---|---|
| 大きい | 年収1,200万円以上 | 節税対策と資産形成 |
| 限定的 | 年収1,200万円未満 | 資産形成を重視 |
節税効果は一人ひとりのご状況によって大きく変わるため、まずはご自身の年収に合ったシミュレーションを確認してみることが大切です。
不動産投資で節税をする方法については、以下の記事で詳しくご紹介していますので、ぜひご一読ください。
物価上昇（インフレ）に備える資産保全
近年の物価高への対策としても、不動産は有効な手段の一つです。
物価上昇と連動しやすい「実物資産」
現金をそのまま預金しているだけでは、物価が上がると相対的にお金の価値は目減りしてしまいます。
一方、実物資産である不動産は、物価上昇に伴って物件の価値や家賃も上がりやすいという特徴を持っています。
ローンの負担が実質的に軽くなる場合も
また、インフレによってお金の価値が下がると、借りている「ローンの負担」も実質的に目減りすることになります。
単に現金を貯めておくだけでなく、価値が変動しにくい資産へ変えておくことは、将来に向けたリスクヘッジと言えます。
ただし、変動金利の場合、インフレの金利上昇によって返済負担額が大きくなる可能性もあるため注意しましょう。
不動産投資における
4つのリスク
不動産投資には魅力的なメリットがある一方で、事前に知っておくべき以下のようなリスクも存在します。
- 空室・家賃下落
- 毎月の収支が赤字になる「マイナスキャッシュフロー」
- 利益は出ていても手元の現金が減る「デッドクロス」
- ゆとりのないローン設定と突発的な修繕費用
ここでは、これから始める方が不安に感じやすい4つのリスクと、それを和らげるための対策をご紹介いたします。
空室・家賃下落
不動産投資において、特に気をつけたいことが「空室」です。
入居者がいない期間でも、ローンの返済や管理費の支払いは毎月発生します。
また、建物は築年数が経つにつれて、少しずつ家賃水準が低下していく「家賃下落リスク」も考慮しておく必要があります。
毎月の収支が赤字になる
「マイナスキャッシュフロー」
不動産投資では、家賃収入よりもローンの返済や経費が上回り、毎月の収支がマイナスになるケースも。
以下のような目的から、あえて毎月の手出しを許容するという方法も見られます。
- 団体信用生命保険を活用し、生命保険代わりにする
- ローン完済後に不動産を残し、将来への貯金代わりにする
- 赤字分を給与所得と損益通算して節税対策とする
しかし、毎月の赤字を安易に受け入れるのは注意が必要。急な空室や設備の修繕が発生した際、家計の負担になってしまう可能性があるためです。
投資の基本は「毎月の収支がプラスになること」です。
「将来のメリット」だけでなく、現在の家計に無理のない計画（キャッシュフロー）が保てるかどうかを、冷静に見極めましょう。
帳簿上はプラスでも注意したい
「デッドクロス」
デッドクロスとは、「帳簿上は利益が出ているのに、手元には現金が残っていない状態」のことです。
この現象は、不動産投資における「2つのお金」の性質の違いによって起こります。
- ローンの元本返済：毎月手元から現金は出ていくが、税金計算上の「経費」にはならない
- 減価償却費：手元から現金は出ていかないが、税金計算上の「経費」になる
運用を始めて数年〜十数年が経ち「減価償却」の期間が終わると、これまで差し引けていた経費（減価償却費）が減ります。
そうすると、帳簿上の利益だけが大きく跳ね上がり、それに伴って計算される税金が高くなります。
しかし、実際にはローンの返済がまだ続いているため、「手元のお金はローンの支払いで消えていくのに、税金だけが高く請求される」という事態になってしまうのです。
このデッドクロスを防ぐためには、減価償却が終わるタイミングを事前にシミュレーションし、あらかじめ納税用の資金を手元に残しておくなどの計画的な対策が不可欠です。
ゆとりのないローン設定と突発的な修繕
費用
ご自身の年収や属性によっては 「自己資金ゼロ（フルローン）」で始められるケースもあります。
手元資金を使わずにスタートできるのはメリットですが、慎重に検討することをおすすめします。
長く運用を続けていると、以下のようなイレギュラーな支出が発生する可能性があります。
- エアコンや給湯器など、設備の突発的な修繕費用
- 将来的な金利上昇に伴う、毎月のローン返済額の増加
自己資金をまったく入れず、借入額を上限まで設定してローンを組んでしまうと、こうした急な出費に対応しにくくなるケースがあります。
会社員が副業で不動産投資を
始める6ステップ
不動産投資は、事前の準備と戦略が重要です。ここでは、多忙な会社員の方が不動産投資を始める際の一般的なステップをご紹介いたします。
- 投資の目的と目標を決める
- 投資対象（区分・一棟）の方向性を決める
- 自己資金と「必要書類」を準備する
- 物件を探し、収益シミュレーションを行う
- 買付・融資審査・売買契約を進める
- 入居率を重視した「管理会社」を選ぶ
もちろん、ご自身の状況や目的によって最適なプランは異なります。
「自分にはどのような進め方が合っているのだろうか」と迷われた際は、ぜひお気軽に専門家へご相談ください。
① 投資の目的と目標を決める
まずは「毎月数万円の副収入が欲しい」「将来の年金代わりにしたい」など、投資のゴールを明確にします。
目的によって選ぶべき物件が変わるため、最初の重要なステップです。
② 投資対象（区分・一棟）の方向性を決める
目的に合わせて、マンションの「1室（区分）」か、アパートの「建物丸ごと（一棟）」かを選びます。
▼ 区分マンション投資
マンションの「1室」を購入する方法です。比較的価格が抑えられており、初心者の方でもローンを組んで始めやすいのが特徴です。
▼ 一棟投資
アパートを「建物丸ごと」購入する方法です。初期費用やローンのハードルは高くなりますが、複数のお部屋があるため空室リスクを分散しやすいというメリットがあります。
まずはどちらのスタイルからスタートするか検討してみましょう。
③ 自己資金と「必要書類」を準備する
安全に運用するため、物件価格の15〜30%程度の自己資金（頭金・諸費用）を用意します。
同時に、直近の源泉徴収票などローン審査に必要な書類を揃えておくと、良い物件に出会った際にスムーズです。
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不動産投資に必要な頭金の目安は？頭金ゼロで始めるのは可能か解説
④ 物件を探し、収益シミュレーションを行う
不動産会社を通じて物件を探します。
候補が見つかったら、家賃収入からローン返済や経費を引いて「毎月の収支が無理なくプラスになるか」を客観的にシミュレーションすることが大切です。
⑤ 買付・融資審査・売買契約を進める
購入したい物件が決まったら申し込みを行い、金融機関へローンの審査を依頼します。
無事に審査を通過したら、正式な売買契約と決済（物件の引き渡し）へと進みます。
⑥ 入居率を重視した「管理会社」を選ぶ
本業でお忙しい会社員の方が安心して運用を続けるためには、空室をすぐに埋められる「客付け力」の高い管理会社を選ぶことが最も重要です。
管理を委託すれば、いよいよ大家としての運用スタートです。
もちろん、ご自身の状況によって最適な進め方は異なります。「自分にはどのようなプランが合っているか」と迷われた際は、ぜひお気軽に日本不動産投資パートナーズへお気軽にご相談ください。
会社員の不動産投資に関する
よくある質問
投資用ローンの場合は、ご自身の年収に加えて「その物件がどれくらい家賃収入を生み出せるか（事業としての見込み）」も審査の対象になります。 そのため、すでに住宅ローンがあっても、融資を受けられる可能性は十分にあります。
- 不動産投資用の初期費用：物件価格の15〜30%程度
- 予備資金：万が一の病気や急な出費に備えて、手元に残しておく数か月分の生活費
この金額を支払った上で、ご自身の生活を守るための貯金がしっかり手元に残る状態が、安心してスタートできる理想的なタイミングです。 ご自身の現在の貯金額から逆算して、無理のない物件選びをお手伝いすることも可能ですので、気になる方はぜひ一度ご相談ください。
転職を検討されている方は、先に不動産投資の融資を完了させておくなど、進める順番に注意しましょう。
まとめ
この記事では、会社員の方が副業で不動産投資を始めるメリットや、デメリット・リスク、投資を始めるステップをご紹介いたしました。
最後に、重要なポイントを振り返りましょう。
-
就業規則と税金の仕組みの理解を「会社に内緒で始める」は危険です。住民税の変動などから会社へ伝わるケースがあるため、まずはルールの確認と正しい理解が欠かせません。
▶ 不動産投資の就業規則｜知っておくべき税務の基本 を読み直す -
会社員の「信用力」は大きな強みに自己資金が限られていても、安定した給与収入という強みを活かすことで、無理のない範囲から資産形成をスタートできる可能性があります。
▶ 会社員の副業に「不動産投資」を選ぶ4つのメリット を読み直す -
成功を支えるのは「入居率を重視する」管理会社選び本業でお忙しい方が安心して運用を続けるためには、空室が出てもすぐに埋めてくれる、客付け力の高い管理会社を見極めることが何よりも重要になります。
▶ 会社員が副業で不動産投資を始める6ステップ を読み直す
不動産投資は、最初の物件・パートナー選びをしっかりと行うことができれば、本業を頑張る会社員の方にとって、これからの将来を支える心強い資産形成の手段になります。
「自分の年収や貯金額だと、どんなプランが合うんだろう？」
「会社の就業規則も含めて、自分の状況でも始められるか不安…」
そう思われた方は、ご自身だけで悩まず、ぜひ弊社「日本不動産投資パートナーズ」に一度ご相談ください。
弊社では、お一人おひとりのご状況や目標に合わせた無料の個別相談を実施しております。
不動産投資の専門家が、お客様の現在の状況を分析し、客観的なシミュレーションをもとに「最適な投資戦略」をご提案いたします。
