みなさんこんにちは。

日本不動産投資パートナーズの新井です。

弊社のブログをご覧いただき有難うございます。

最近では、このブログを見ていただいたオーナー様や投資家の方からのご相談やご依頼も増えてきて、お役に立ててるのだなあという実感が湧き、私自身も凄く励みにさせていっただいております！(^^)

いつも有難うございます。

さて、今回はシリーズ化してお届けさせていただこうと考えております、各エリアにおける『ご売却を検討されるオーナー様向け』の兵庫県版になります。

大阪府・京都府版もございますので、是非ご参考までに！

◎大阪府版⇒https://www.n-investpartner.com/blog/entry-851340/

◎京都府版⇒https://www.n-investpartner.com/blog/entry-863048/

では、本題にまいります！

「今売却すると、いくらになるのだろう？」

「売却したいけどどこに頼めばいい？」
「保有を続けるべきか、売却するべきか迷っている」
「できるだけ条件で売却したい」

兵庫県内に1棟マンションや1棟アパート等の投資物件（収益物件）を所有されているオーナー様でこのようなお悩みはありませんか？

不動産投資物件の売却では、立地や築年数だけでなく、賃料収入、稼働率、建物の状態、融資環境、購入を検討する投資家の需要など、さまざまな要素が価格に影響します。

これらに加えて、景気や経済状況にも左右される側面も強くあります。

例えば、物価高、金利上昇、家賃上昇等もそれらに該当します。

兵庫県には、神戸市の中心市街地をはじめ、阪神間の住宅需要が見込まれるエリア、明石市や姫路市など、それぞれ異なる特徴を持つ不動産市場があります。

日本不動産投資パートナーズでは、1棟マンション・1棟アパート等の投資（収益）物件のご売却を検討されているオーナー様に向けて、物件の特性や市場環境を踏まえた売却戦略を立案しご提案します。

大切な資産だからこそ、売却を急ぐ前に、現在の価値と選択肢（方向性）を把握することから始めてみませんか？

1. 兵庫県の不動産投資市場と売却のポイント

兵庫県で投資用不動産を売却する際は、県全体の相場だけで判断するのではなく、物件が所在するエリアの賃貸需要や投資家の購入ニーズを把握することがとても重要です。

【神戸市】～エリアごとの特性を踏まえた売却戦略～

神戸市は、三宮周辺の都市機能、交通利便性、大学や企業の集積、閑静な住宅街が並ぶ低層住宅街など、多様な特徴を持つエリアです。

同じ神戸市内でも、駅からの距離、周辺環境、築年数、間取り、賃料水準などによって当然ですが、物件の評価は大きく異なります。

売却時には、単純な土地価格・建物価格・利回り等の比較だけでなく、現在の賃貸状況や将来的な修繕費用なども整理し、物件の魅力を最大限投資家に伝えることが大切です。

【尼崎市・西宮市・芦屋市】～阪神間の立地特性を生かす～

大阪方面へのアクセスや生活利便性が特に重視される阪神間では、駅距離や周辺施設、入居者層などが評価のポイントになります。

特に、安定した賃貸経営を重視する投資家に対しては、入居率、賃料の推移、管理状況などの具体的な資料が重要です。

弊社に関して言えば、安定して一定数の投資家の方からの需要が根強いエリアでもあります。

物件ごとの強みを明確にし、想定される購入者層に合わせて売却活動を進めることが、条件の良い売却を目指すうえでとても大切です。

【明石市・姫路市】～収益性と地域需要を総合的に評価～

明石市や姫路市などのエリアでは、物件周辺の雇用環境、教育施設交通アクセス、生活施設、賃貸物件の供給状況などを確認する必要があります。

都心部と同じ評価基準をそのまま当てはめるのではなく、地域の賃貸需要や投資家の期待利回りを踏まえて価格を検討することが重要です。

特に周辺の企業や大学等の教育関連施設、どちらの層の需要が多いのかにより、ワンルーム主体の物件かファミリー層の間取りが主体の物件かという判断をされる投資家の方が多く見受けらっれます（弊社の場合ですが・・笑）

兵庫県の投資用不動産は、所在地や物件の条件によって評価が大きく異なります。 エリア特性、需要を理解したうえで、適切な売却方針を一緒に立てて行きましょう。

2. 1棟マンション・1棟アパートの売却価格はどう決まる？

投資用不動産の価格は、主に収益性と物件そのものの条件（土地価格・建物価格等）から評価されます。

① 家賃収入と利回り

収益物件の評価では、家賃収入が重要な判断材料となります。

年間の満室想定賃料だけでなく、実際の賃料収入、空室状況、滞納の有無、管理費や修繕費なども確認されます。

表面利回りだけでなく、運営費用を差し引いた収益性も整理しておくと、買主にとって物件の実態が分かりやすくなります。

弊社では販売を開始する時には、購入希望者の方が全てを把握できるように資料を完璧に近い状態まで用意をします。（販売をしているのに、問い合わせがあった際に全く資料が用意出来ていない業者が非常に多いですが、これはオーナー様にとってマイナスでしかないので、そうした業者には気をつけてください）

② 築年数・建物の状態・修繕履歴

築年数に加えて、外壁や屋上防水、給排水設備、共用部などの状態も評価に影響します。

過去の修繕履歴や今後必要となる修繕の見通しを資料にまとめておくことで、買主が購入後の運営計画を立てやすくなります。これは各室内においても同様の事が言えます。

③ 立地と賃貸需要

最寄り駅までの距離、交通アクセス、周辺施設、競合物件の状況なども重要です。

同じ築年数や規模の物件でも、立地や賃貸需要の違いによって評価は変わります。近隣の取引事例や賃料相場も参考にしながら、売却価格を検討しましょう。

最近では物価の上昇等に伴い賃上げするオーナー様が増えているので、リースアップの余地等も踏まえた的確な判断も必要です

④ 買主の融資条件と投資判断

収益物件を購入する投資家は、物件の収益性だけでなく、融資の利用可能性や自己資金、購入後のキャッシュフローなども考慮します。

そのため、売却価格だけを高く設定するのではなく、購入検討者が判断しやすい情報をそろえ、物件の魅力を最大限適切に伝えることが大切です。

3. 兵庫県で1棟マンション・1棟アパートを高く売却するためのポイント

大切な投資資産を納得できる条件で売却するためには、事前準備と売却戦略が重要です。

ポイント① 売却前に収益資料を整理する

購入検討者が確認しやすいように、次の資料を準備しておきましょう。

• ・レントロール（賃貸条件一覧表）

• ・賃料収入や稼働率が分かる資料

• ・固定資産税などの費用資料（評価証明・課税明細等）

• ・管理費、修繕費、光熱費などの運営費用一覧

• ・過去の建物の修繕履歴や点検資料一式

• ・建築確認・検査済証などの関連書類（保有している場合）

• ・法務局資料（謄本・公図・測量図・建物図面）

• ・売却理由

• ・各部屋の賃貸借契約書

• ・保証会社の契約書

資料が整理されていると、買主が収益性や運営状況を把握しやすくなり、検討を進めてもらいやすくなります。

※日本不動産投資パートナーズでは、上記資料がオーナー様のお手元になくても、こちらで全ての資料を取得し、必要な場合は作成も行いますので、ご安心ください。

お問合せがあった際に、用意が出来ておらず、購入検討者にすぐに提出する事が出来ないのは、オーナー様の機会損失に繋がりますので、避けなければなりません。

ポイント② 複数の評価要素から売却価格を検討する

収益物件の査定では、収益還元法や取引事例比較法などを参考に、物件の条件に応じて価格を検討します。

査定価格だけで判断するのではなく、価格の根拠、想定される購入者層、売却までの見通しなども確認することが大切です。

ポイント③ 物件に合った購入検討者へ情報を届ける

1棟マンション・1棟アパートを購入する投資家は、投資規模やエリア、築年数、利回りなどにそれぞれ異なる希望条件を持っています。

物件の強みを整理し、想定される購入検討者に伝わる形で販売活動を行うことが、売却条件を検討するうえで重要です。

弊社は日本全国の投資家様を会員に抱えているという大きな強みがありますので、最速で情報をお届けする事が可能です。

ポイント④ 売却後の手残りまで確認する

売却価格が高くても、必ずしも手元に残る金額が多くなるとは限りません。

売却時には、ローン残債（ある場合）、仲介手数料などの諸費用、譲渡所得に関する税金などを考慮する必要があります。

売却価格だけでなく、諸費用や税金を踏まえた手残りを試算し、事前に把握していただく事も大切です。

※税額や必要書類等は皆さま異なります。

※日本不動産投資パートナーズでは顧問税理士、顧問司法書士がいるので、税金計算や登記等の費用、手続きも全てワンストップで対応します。

4. 1棟マンション・1棟アパートは保有と売却のどちらがよい？

不動産投資では、売却することだけが正解とは限りません。今後の収支や資産運用の方針によって、保有継続が適している場合もあります。

例えば、参考までに次のような点を比較してみましょう。

売却を検討したいケース

• ・年齢的にこれ以上管理、保有するのが難しい

• ・大規模修繕などの支出が見込まれるが資金的に厳しい

• ・手元に現金が欲しい

• ・ローン残債や金利負担を見直したい

• ・資産を組み替えて別の物件へ投資したい

• ・売却後の資金を事業や別の用途に活用したい　

• 
  

保有継続を検討したいケース

• ・賃貸需要があり、収支が安定している

• ・今後の修繕費用を含めても十分収益が見込める

• ・売却に伴う費用や手残りなどを考えると、保有するほうがメリットが大きい

• 
  

判断する際は、現在の収支だけでなく、将来の修繕費用、ローン残高、想定売却価格、売却後の手残りなどを総合的に比較することが重要です。

「今売るといくらになるのか」を把握しておくだけでも、今後の投資方針を検討しやすくなりますと思いますので、日本不動産投資パートナーズの無料査定をお気軽にご活用ください。

5. 日本不動産投資パートナーズが大切にしていること

日本不動産投資パートナーズでは、1棟マンション・1棟アパートの売却を検討されるオーナー様に対して、物件の状況やご希望を踏まえた売却のご相談を全国のオーナー様から賜っています。

物件ごとの特性を踏まえた査定（担当者＋チーム＋AIによる徹底的な分析）

所在地、築年数、賃貸状況、建物の状態、収益性などを確認し、物件ごとの特徴を踏まえて売却価格を検討します。

見落としている物件の良さや顔までつぶさに調査します。

売却方針を整理するためのご相談

売却を急いでいる方だけでなく、まずは現在の資産価値を把握したい方や、保有と売却を比較したい方もご相談いただけます。知識・経験・実績が豊富な専門スタッフがサポートします。

オーナー様の状況に合わせた売却戦略

売却希望時期や資金計画、今後の投資方針などを踏まえ、どのような売却方法が考えられるかを整理します。

不動産投資物件の売却では、価格だけでなく、売却条件やスケジュール、売却後の資金計画も重要です。オーナー様が納得して判断できるよう、必要な情報を確認しながら進めることが大切だと考えています。

オーナー様のご希望に沿って、下記のようなサポートをいたします。

・より高く売却する

・誰にも知られず水面下で売却する

・スピート重視で買取りを希望する

6. 兵庫県で1棟マンション・1棟アパートの売却をご検討中なら

兵庫県で投資用不動産の売却を成功させるためには、物件の収益性や建物の状態、地域の賃貸需要、購入検討者のニーズなどを踏まえた判断が重要です。

「希望に沿って売って欲しい」

「今の物件価格を知りたい」
「売却と保有のどちらがよいか相談したい」
「ローン残債を返済した後の正確な手残りを確認したい」
「次の投資に向けて資産を組み替えたい」

このようなお考えをお持ちのオーナー様は、まずは現在の物件価値を把握することから始めてみてはいかがでしょうか？

1棟マンション・1棟アパートのご売却は日本不動産投資パートナーズ！

兵庫県の投資用不動産の売却について、オーナー様のご希望に合わせてご相談を承ります。

大切な不動産資産の売却を検討されている方は、お気軽にお問い合わせください。

お問い合わせ：06-6147-8006